Eine leerstehende Immobilie verkaufen

Manchmal steht ein Haus oder eine Wohnung länger leer, als ursprünglich gedacht: nach einem Umzug, einem Erbfall, dem Wechsel in eine Pflegeeinrichtung oder weil noch nicht entschieden ist, was mit der Immobilie geschehen soll.

Ein paar Wochen sind meist kein Problem. Wird aus Wochen jedoch ein längerer Zeitraum, laufen Kosten und Verantwortung weiter – während gleichzeitig niemand täglich bemerkt, wenn etwas nicht stimmt.

Deshalb lohnt es sich, früh zu klären: Soll die Immobilie behalten, vermietet oder verkauft werden?

Auf einen Blick

Typischer Zeitrahmen: Meist 2 bis 4 Monate
Zuerst gebraucht: Grundbuchauszug, Versicherungsschein, Grundrisse und Energieausweis
Ihr nächster Schritt: Versicherungsschutz, Gebäudezustand und laufende Kosten prüfen.

Leerstand kostet – auch wenn niemand dort wohnt

Viele Ausgaben laufen weiter:

Grundsteuer
Gebäudeversicherung
Grundgebühren für Strom, Wasser und Heizung
bei Eigentumswohnungen das Hausgeld
Gartenpflege
Winterdienst und Verkehrssicherung
kleinere Reparaturen und Wartungen

Dazu kommt ein Punkt, der häufig unterschätzt wird: Ein bewohntes Haus wird permanent kontrolliert. Ein tropfendes Ventil, ein undichtes Fenster oder ein Heizungsausfall fällt schnell auf. In einem leerstehenden Gebäude können daraus unbemerkt größere Schäden entstehen.

Versicherung zuerst prüfen

Bei längerem Leerstand sollte der Gebäudeversicherer informiert beziehungsweise der bestehende Vertrag geprüft werden.

Je nach Versicherer und Vertrag können besondere Anforderungen gelten, beispielsweise regelmäßige Kontrollen des Gebäudes, ausreichende Beheizung oder Maßnahmen gegen Frost- und Leitungswasserschäden.

Das sollte nicht erst nach einem Schaden geklärt werden.

Mein Rat ist deshalb einfach: Versicherungsschein heraussuchen und den Leerstand ausdrücklich mit dem Versicherer abstimmen.

Heizung einfach ausschalten?

Gerade über Herbst und Winter ist das keine gute Pauschallösung.

Ein vollständig ausgekühltes Haus kann Probleme mit Feuchtigkeit und Frost bekommen. Wasserleitungen und Heizsystem müssen entsprechend geschützt werden.

Welche Maßnahmen sinnvoll sind, hängt vom Gebäude ab. Wichtig ist vor allem, dass jemand regelmäßig nach dem Rechten sieht und Schäden frühzeitig entdeckt.

Leer verkaufen oder vorher herrichten?

Eine leerstehende Immobilie bietet einen großen Vorteil: Besichtigungen lassen sich flexibel organisieren und der Käufer kann häufig kurzfristig übernehmen.

Trotzdem sollte die Immobilie nicht einfach so angeboten werden, wie sie nach dem Auszug zurückgeblieben ist.

Oft reichen vergleichsweise kleine Maßnahmen:

Räume vollständig leeren
gründlich reinigen
Garten und Eingangsbereich ordentlich herstellen
defekte Leuchtmittel austauschen
Rollläden und Fenster funktionsfähig machen
kleinere optische Mängel beseitigen
Räume hell und freundlich präsentieren

Eine umfassende Renovierung unmittelbar vor dem Verkauf ist dagegen nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll. Gerade bei älteren Häusern haben Käufer häufig eigene Vorstellungen.

Ich schaue mir deshalb lieber zuerst an, welche Arbeiten den Verkauf tatsächlich verbessern – und welche nur Geld kosten.

Leere Räume wirken anders

Ein leerer Raum kann größer wirken – manchmal aber auch kälter und schwerer einzuschätzen.

Interessenten fällt es häufig schwer, ohne Möbel zu erkennen, ob beispielsweise ein Doppelbett, ein Esstisch oder eine bestimmte Sofagröße sinnvoll Platz findet.

Gute Grundrisse, sorgfältige Fotos und bei Bedarf eine dezente virtuelle Möblierung können deshalb helfen, die Nutzung der Räume verständlicher zu machen.

Entscheidend ist, dass eine Visualisierung als solche erkennbar bleibt und der tatsächliche Zustand der Immobilie nicht verschleiert wird.

Leerstand kann beim Verkauf auch ein Vorteil sein

Für Käufer hat eine leerstehende Immobilie einige klare Vorteile:

kurzfristige Verfügbarkeit
flexible Besichtigungstermine
keine Abstimmung mit Mietern
einfacher Zugang für Gutachter oder Handwerker
bei Wohnungen besonders interessant für Eigennutzer

Diese Punkte sollten im Exposé nicht nur nebenbei erwähnt werden. Für bestimmte Käufer sind sie ein echtes Entscheidungskriterium.

Trotzdem nicht unter Wert verkaufen

Gerade bei leerstehenden Häusern entsteht manchmal unnötiger Zeitdruck: „Das Haus kostet jeden Monat Geld – also lieber schnell weg.“

Diese Rechnung kann teuer werden. Ein angemessen vorbereiteter Verkauf benötigt zwar etwas Zeit, aber ein vorschneller Preisnachlass kann deutlich höher sein als einige weitere Wochen laufender Kosten.

Deshalb stelle ich beides gegenüber: die Kosten des Leerstands und den realistisch erzielbaren Marktpreis. Daraus ergibt sich eine vernünftige Verkaufsstrategie.

Wenn Sie selbst nicht mehr vor Ort wohnen

Leerstand entsteht häufig gerade deshalb, weil die Eigentümer inzwischen in einer anderen Stadt leben.

Dann kann ich während der Vermarktung viele Aufgaben vor Ort übernehmen: Besichtigungen koordinieren, Handwerker oder Dienstleister hineinlassen, Unterlagen beschaffen und Ihnen regelmäßig Rückmeldung geben.

Sie müssen nicht für jeden Termin nach Hannover fahren.

So gehe ich beim Verkauf vor

Immobilie und Zustand ansehen: Wir klären, warum die Immobilie leer steht, wie lange bereits und ob kurzfristig etwas zu sichern oder zu erledigen ist.
Unterlagen und Versicherung prüfen: Grundbuch, Grundrisse, Energieausweis und vorhandene Versicherungsunterlagen werden zusammengestellt.
Sinnvolle Vorbereitung festlegen: Wir entscheiden, was vor dem Verkauf tatsächlich gemacht werden sollte – und was nicht.
Marktpreis und Verkaufsstrategie bestimmen: Ich ordne die Immobilie anhand ihrer Lage, ihres Zustands und der aktuellen Nachfrage ein.
Vermarktung und Besichtigungen übernehmen: Die freie Verfügbarkeit nutzen wir gezielt – Termine können flexibel gebündelt und Interessenten vorab qualifiziert werden.
Verkauf bis zur Übergabe begleiten: Ich koordiniere Verhandlung, Kaufvertrag und Notartermin und bleibe bis zur Schlüsselübergabe Ihr Ansprechpartner.

Häufige Fragen bei einer leerstehenden Immobilie

Muss ich meiner Versicherung melden, dass das Haus leer steht?

Bei längerem Leerstand sollte der bestehende Versicherungsschutz unbedingt geprüft und der Versicherer informiert werden.

Je nach Vertrag können besondere Pflichten oder Sicherheitsmaßnahmen gelten. Im Zweifel sollten Sie sich die weitere Deckung schriftlich bestätigen lassen.

Soll ich bei einem leerstehenden Haus die Heizung ausschalten?

Nicht pauschal. Besonders im Winter können Frost- und Feuchtigkeitsschäden entstehen.

Welche Temperatur und welche Sicherungsmaßnahmen notwendig sind, hängt vom Gebäude und von den Versicherungsbedingungen ab.

Sollte ich vor dem Verkauf noch renovieren?

Kleinere Arbeiten, Reinigung und ein gepflegter Gesamteindruck können sinnvoll sein. Größere Renovierungen rechnen sich dagegen unmittelbar vor einem Verkauf häufig nicht vollständig.

Ich empfehle deshalb, erst den möglichen Mehrerlös den tatsächlichen Kosten gegenüberzustellen.

Verkauft sich eine leere Immobilie schlechter?

Nicht grundsätzlich. Für Eigennutzer ist die kurzfristige Verfügbarkeit sogar häufig attraktiv.

Wichtig ist jedoch eine gute Präsentation, weil leere Räume auf Fotos schnell nüchtern wirken und Interessenten Größenverhältnisse schwerer einschätzen können.

Muss die Immobilie während des Leerstands regelmäßig kontrolliert werden?

Regelmäßige Kontrollen sind schon aus eigenem Interesse sinnvoll und können je nach Versicherungsvertrag auch verlangt werden.

So werden beispielsweise Heizungsstörungen, Feuchtigkeit, Einbruchspuren oder Leitungswasserschäden frühzeitig bemerkt.

Sollte ich die Immobilie vermieten, statt sie zu verkaufen?

Das hängt von Ihrer langfristigen Planung ab. Eine Vermietung kann laufende Einnahmen bringen, bindet Sie aber auch langfristig an die Immobilie.

Wer eigentlich verkaufen möchte, sollte nicht allein wegen einiger Monate Leerstand ein dauerhaftes Mietverhältnis eingehen.

Wie schnell kann eine leerstehende Immobilie verkauft werden?

Bei vollständigen Unterlagen und marktgerechter Preisgestaltung häufig innerhalb von zwei bis vier Monaten.

Weil keine Bewohner oder Mieter berücksichtigt werden müssen, lassen sich Besichtigungen meist besonders flexibel organisieren.

Ihr nächster Schritt

Wenn ein Haus oder eine Wohnung bereits leer steht, würde ich zuerst nicht über den Verkaufspreis, sondern über den Zustand sprechen: Gibt es etwas, das jetzt gesichert, gemeldet oder erledigt werden sollte?

Danach ermittle ich, was die Immobilie im heutigen Zustand realistisch am Markt erzielen kann. Erst dann entscheiden Sie, wie es weitergeht.

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