Ich habe ein Haus oder eine Wohnung geerbt

Auf einen Blick

Typischer Zeitrahmen: Bei einem Verkauf häufig etwa 2 bis 4 Monate Vermarktungszeit
Zunächst wichtig: Testament, Erbschein oder Erbvertrag sowie vorhandene Unterlagen zur Immobilie
Wenn mehrere Personen geerbt haben: Alle Beteiligten erhalten dieselben Informationen und dieselbe Einschätzung – auf Wunsch auch gemeinsam per Videokonferenz.
Ihr nächster Schritt: Wir klären zunächst Ihre Situation und den möglichen Marktpreis der Immobilie.

Eine Immobilie zu erben bedeutet oft mehr, als plötzlich Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung zu sein. Häufig hängen Erinnerungen daran, mehrere Familienmitglieder müssen gemeinsam entscheiden oder die Immobilie steht in einer anderen Stadt. In dieser Situation geht es zunächst nicht darum, möglichst schnell einen Verkauf einzuleiten, sondern um Klarheit: Was ist die Immobilie wert? Wer darf entscheiden? Welche Unterlagen fehlen? Soll verkauft, vermietet oder innerhalb der Familie übernommen werden? Stefan Conradi sortiert diese Fragen Schritt für Schritt – mit einer nachvollziehbaren Einschätzung der Immobilie und einer Vorgehensweise, bei der alle Beteiligten denselben Informationsstand haben.

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Testament, Erbvertrag oder Erbschein: Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag kann zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll häufig als Erbnachweis ausreichen; andernfalls kann ein Erbschein erforderlich sein. Spätestens im Zuge eines Verkaufs prüft das Notariat, wie die Erbfolge nachzuweisen ist.
Grundbuch prüfen: Eine vorherige Umschreibung auf die Erben ist für einen Verkauf nicht in jedem Fall erforderlich; die Erbfolge kann beim Notartermin auch durch Erbschein oder notarielle Unterlagen nachgewiesen werden. Eine Grundbuchberichtigung kann trotzdem sinnvoll sein und ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall unter bestimmten Voraussetzungen gebührenfrei möglich.
Den Nachlass vollständig überblicken: bestehende Darlehen und Grundschulden, Wohn- oder Nießbrauchrechte, Mietverhältnisse, offene Forderungen, Vereinbarungen innerhalb der Familie sowie laufende Verträge und Kosten. Je früher diese Punkte geklärt sind, desto geringer ist das Risiko späterer Verzögerungen.

Wenn mehrere Personen erben: die Erbengemeinschaft

Gehört die Immobilie mehreren Erben gemeinsam, müssen wesentliche Entscheidungen miteinander abgestimmt werden. Häufig ist nicht allein der Verkaufspreis das schwierigste Thema; Spannungen entstehen oft dann, wenn einzelne Beteiligte das Gefühl haben, weniger Informationen zu erhalten. Alle Beteiligten erhalten deshalb dieselben Informationen zur Immobilie, dieselbe Marktpreiseinschätzung und später dieselben Rückmeldungen aus der Vermarktung; leben Erben an unterschiedlichen Orten, finden Besprechungen unkompliziert per Videokonferenz statt. Bei unterschiedlichen Preisvorstellungen hilft eine nachvollziehbare Marktpreisermittlung: Neben Lage und Wohnfläche fließen Zustand, Modernisierungen, energetische Situation, Grundstück, Grundriss, Ausstattung und das Marktumfeld in Hannover und der Region ein.

Wenn ein Miterbe die Immobilie übernehmen möchte

Nicht jede geerbte Immobilie muss verkauft werden. Möchte ein Familienmitglied das Haus oder die Wohnung behalten und die übrigen Erben auszahlen, ist eine sachgerechte Einschätzung des Marktpreises die Grundlage der Gespräche. Wird innerhalb einer Erbengemeinschaft keine Einigung erreicht, kann letztlich eine Teilungsversteigerung in Betracht kommen; sie ist häufig mit erheblichen wirtschaftlichen und persönlichen Nachteilen verbunden, weshalb sich zuvor meist eine gemeinsame Lösung lohnt.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Erbschein, Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll
aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
Bauunterlagen, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
Energieausweis, Unterlagen zu Modernisierungen und Sanierungen sowie Informationen zur Heizungsanlage
bestehende Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen und Informationen zur Instandhaltungsrücklage

Fehlende Unterlagen lassen sich bei Behörden, Verwaltungen oder Archiven nachfordern; einen großen Teil dieser Beschaffung übernimmt Stefan Conradi im Rahmen einer Zusammenarbeit. Fehlen Grundrisse oder eine belastbare Wohnflächenberechnung, können diese im Rahmen einer Verkaufsbeauftragung erstellt werden; fehlt ein Energieausweis, wird auch dieser besorgt. So entsteht eine vollständige Verkaufsakte, auf die später Kaufinteressenten, Banken und das Notariat zurückgreifen können.

Was ist eine geerbte Immobilie in Hannover wert?

Der ursprüngliche Kaufpreis sagt über den heutigen Wert meist wenig aus, Angebotspreise ähnlicher Immobilien im Internet sind nur begrenzt aussagekräftig. Entscheidend ist, wie der Markt die konkrete Immobilie heute bewertet: genaue Lage und Mikrolage, Grundstück, Wohn- und Nutzflächen, Baujahr, Gebäudezustand, Modernisierungen, energetischer Zustand, Grundriss, Ausstattung, mögliche Instandhaltungs- oder Sanierungskosten sowie Angebot und Nachfrage im jeweiligen Teilmarkt. Gerade in Hannover unterscheiden sich Preise selbst innerhalb eines Stadtteils deutlich. Deshalb wird die Immobilie grundsätzlich vor Ort angesehen und mit der langjährigen Kenntnis des regionalen Immobilienmarktes verbunden.

Steuern bei einer geerbten Immobilie

Ob und in welcher Höhe Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Verwandtschaftsgrad, dem Wert des Nachlasses und den geltenden Freibeträgen ab. Für die steuerliche Betrachtung eines späteren Verkaufs kann entscheidend sein, wann die verstorbene Person die Immobilie ursprünglich erworben hat: Der Erbfall setzt die zehnjährige Frist grundsätzlich nicht neu in Gang; Ausnahmen können etwa bei einer Eigennutzung bestehen. Eine verbindliche steuerliche Beurteilung gehört zum Steuerberater, erbrechtliche Fragen zum Notariat oder zu einem spezialisierten Rechtsanwalt. Auf Wunsch werden erfahrene Kontakte in Hannover genannt.

So läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ab

Ausgangslage gemeinsam klären: Eigentumsverhältnisse, Vorstellungen der Familie und die Frage, ob ein Verkauf bereits entschieden ist. Das erste Gespräch ist kostenfrei und unverbindlich (Tag 1).
Immobilie und Unterlagen prüfen: Besichtigung vor Ort, Sichtung der Dokumente und frühzeitige Beschaffung fehlender Unterlagen (Woche 1).
Marktpreis und Verkaufsstrategie festlegen: nachvollziehbare Einschätzung des erzielbaren Marktpreises, Angebotspreis, Zielgruppe, Präsentation, Vermarktungsweg und Zeitplan (Woche 1–2).
Immobilie professionell präsentieren: Fotos, Grundrisse, Exposé, Onlinevermarktung, Ansprache vorgemerkter Interessenten, persönliche Koordination von Anfragen und Besichtigungen (ab Woche 2).
Verhandlung und Kaufvertrag: Preisverhandlung, Prüfung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, Kaufvertragsentwurf über das Notariat, Beurkundung und Begleitung bis zur Übergabe (Abschluss).

Wie lange dauert der Verkauf?

Wie schnell sich eine geerbte Immobilie verkaufen lässt, hängt von Immobilie, Lage, Preis und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Bei marktgerechter Positionierung liegt die eigentliche Vermarktungszeit häufig bei etwa zwei bis vier Monaten; bei besonderen Immobilien kann es schneller gehen oder deutlich länger dauern. Statt einer festen Zusage gibt es laufend Rückmeldung zum Stand und zu den Reaktionen der Interessenten.

Was passiert mit Möbeln und Hausrat?

Für viele Familien ist das Auflösen des Haushalts der emotional schwierigste Schritt. Damit muss nicht begonnen werden: Eine Immobilie kann möbliert aufgenommen und vorbereitet werden. Ob und wann geräumt wird, hängt vom Objekt und von der geplanten Vermarktung ab. Werden Haushaltsauflösung, Entrümpelung oder andere Arbeiten notwendig, werden auf Wunsch Unternehmen aus der Region genannt.

Häufige Fragen zur geerbten Immobilie

Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?

Nein. Nach einem Erbfall besteht grundsätzlich kein Zwang, eine Immobilie sofort zu verkaufen. Häufig ist es sinnvoll, zunächst die Eigentumsverhältnisse, den Zustand der Immobilie, laufende Kosten und den möglichen Marktwert zu klären. Erst danach lässt sich vernünftig entscheiden, ob ein Verkauf, eine Vermietung oder eine Übernahme innerhalb der Familie sinnvoll ist.

Kann ich eine geerbte Immobilie verkaufen, obwohl ich noch nicht im Grundbuch stehe?

Das kann möglich sein. Eine vorherige Umschreibung auf die Erben ist für einen Verkauf nicht in jedem Fall zwingend erforderlich. Die Erbfolge kann gegenüber dem Notariat beispielsweise durch einen Erbschein oder durch ein notarielles Testament beziehungsweise einen Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll nachgewiesen werden. Welche Unterlagen im konkreten Fall benötigt werden, klärt das beurkundende Notariat.

Was passiert, wenn mehrere Personen eine Immobilie geerbt haben?

Dann entsteht in der Regel eine Erbengemeinschaft. Die Immobilie gehört den Erben gemeinsam und kann grundsätzlich nur gemeinsam verkauft werden. Deshalb ist es wichtig, dass alle Beteiligten frühzeitig dieselben Informationen über Marktwert, Kosten, Interessenten und Verkaufsablauf erhalten.

Gerade bei Erbengemeinschaften achte ich darauf, alle Beteiligten gleichermaßen einzubeziehen. Wohnen einzelne Erben nicht in Hannover, können Besprechungen problemlos gemeinsam per Videokonferenz stattfinden.

Wie wird der Wert einer geerbten Immobilie ermittelt?

Entscheidend ist nicht der frühere Kaufpreis und auch nicht allein ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis. Berücksichtigt werden unter anderem Lage und Mikrolage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand, Modernisierungen, energetische Situation, Ausstattung, Grundriss und die aktuelle Nachfrage.

Ich sehe mir die Immobilie deshalb vor Ort an und ordne diese Faktoren anhand meiner langjährigen Erfahrung im Immobilienmarkt sowie meines Fachwissens in der Immobilienbewertung ein. So entsteht eine nachvollziehbare Grundlage für die weitere Entscheidung.

Was ist, wenn ein Miterbe das Haus oder die Wohnung übernehmen möchte?

Dann muss die Immobilie nicht zwangsläufig auf dem freien Markt verkauft werden. Häufig übernimmt ein Miterbe die Immobilie und zahlt die übrigen Beteiligten aus.

Damit eine solche Lösung von allen Seiten als fair empfunden wird, sollte zunächst ein nachvollziehbarer Marktpreis ermittelt werden. Dieser kann als Grundlage für die weiteren Gespräche innerhalb der Familie dienen. Bei steuerlichen oder erbrechtlichen Fragen sollten zusätzlich Steuerberater, Notariat oder Fachanwalt eingebunden werden.

Muss ich das geerbte Haus vor dem Verkauf komplett räumen?

Nein. Eine vollständige Räumung ist vor Beginn der Vermarktung nicht grundsätzlich erforderlich. Viele Immobilien können zunächst auch möbliert aufgenommen und präsentiert werden.

Welche Möbel bleiben können und was vor Besichtigungen entfernt werden sollte, lässt sich am besten direkt vor Ort entscheiden. Oft lohnt es sich, zunächst nur persönliche Gegenstände und offensichtlich überflüssigen Hausrat zu entfernen, anstatt sofort das gesamte Haus aufzulösen.

Welche Steuern können beim Verkauf einer geerbten Immobilie anfallen?

Zum einen kann nach einem Erbfall Erbschaftsteuer eine Rolle spielen. Dabei gelten je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge.

Bei einem späteren Verkauf kann außerdem Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn relevant werden. Für die sogenannte Zehnjahresfrist wird bei einer Erbschaft grundsätzlich die Besitzzeit der verstorbenen Person berücksichtigt und nicht erst ab dem Erbfall neu gerechnet.

Da steuerliche Fälle sehr unterschiedlich sein können, sollte die konkrete Situation immer mit einem Steuerberater geklärt werden.

Wie lange dauert es, eine geerbte Immobilie in Hannover zu verkaufen?

Eine pauschale Dauer gibt es nicht. Bei einer marktgerecht angebotenen Immobilie und vollständigen Unterlagen liegt die eigentliche Vermarktungszeit häufig bei etwa zwei bis vier Monaten.

Zusätzliche Zeit kann erforderlich sein, wenn beispielsweise noch ein Erbschein beantragt werden muss, Unterlagen fehlen oder sich mehrere Erben zunächst über das weitere Vorgehen abstimmen müssen. Deshalb kläre ich diese Punkte möglichst frühzeitig, bevor die Immobilie öffentlich angeboten wird.

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