Auf der Immobilie liegt ein Wohnrecht

Häuser und Wohnungen werden häufig schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen. Die Eltern behalten sich dabei ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Wenn die Immobilie später verkauft werden soll, wird genau dieses Recht zu einer der wichtigsten Fragen.

Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich. Entscheidend ist, was genau vereinbart und im Grundbuch eingetragen wurde, ob das Recht bestehen bleiben soll und welchen Einfluss es auf Käuferkreis und Kaufpreis hat.

Auf einen Blick

Typischer Zeitrahmen: Meist 3 bis 6 Monate
Zuerst gebraucht: Aktueller Grundbuchauszug, insbesondere Abteilung II, sowie möglichst die zugrunde liegende notarielle Vereinbarung
Nächster Schritt: Zuerst klären, welches Recht tatsächlich eingetragen ist und wie damit beim Verkauf umgegangen werden soll.

Wohnrecht oder Nießbrauch – ein wichtiger Unterschied

Im Alltag wird häufig einfach von einem „Wohnrecht“ gesprochen. Rechtlich können dahinter jedoch unterschiedliche Regelungen stehen.

Wohnungsrecht: Die berechtigte Person darf das Haus oder bestimmte Räume selbst bewohnen. Umfang und genaue Ausgestaltung ergeben sich aus dem Grundbuch und der zugrunde liegenden Vereinbarung.
Nießbrauch: Der Nießbrauch geht deutlich weiter. Die berechtigte Person kann die Immobilie grundsätzlich selbst nutzen oder beispielsweise vermieten und daraus Erträge erzielen.
Vertragliche Vereinbarung: Manchmal wurde eine Nutzung lediglich vertraglich zugesagt. Ob und in welcher Weise eine solche Vereinbarung gegenüber einem späteren Käufer wirkt, sollte rechtlich geprüft werden.

Deshalb werden zunächst die vorhandenen Unterlagen gemeinsam durchgesehen. Oft entscheidet schon dieser erste Schritt darüber, welche Verkaufsstrategie sinnvoll ist.

Was bedeutet das Wohnrecht für den Verkaufspreis?

Bleibt ein lebenslanges Wohnrecht bestehen, kauft ein Interessent eine Immobilie, über die er möglicherweise über Jahre nicht oder nur eingeschränkt verfügen kann. Das wirkt sich regelmäßig auf den erzielbaren Preis aus.

welche Räume vom Recht betroffen sind
ob eine lebenslange oder befristete Regelung besteht
welche Nutzungsmöglichkeiten der Eigentümer noch hat
wie hoch der wirtschaftliche Wert dieser Nutzung ist
wie die konkrete Immobilie am Markt nachgefragt wird

Bei lebenslangen Nutzungsrechten können für die wirtschaftliche Einordnung unter anderem der Jahreswert der Nutzung und statistische Vervielfältiger eine Rolle spielen. Wichtig ist dabei vor allem, dass Eigentümer verstehen, warum sich ein bestehendes Recht auf den Marktwert und auf den Käuferkreis auswirkt.

Bestehen lassen, löschen oder ablösen?

Das Recht bleibt bestehen: Der Käufer übernimmt die Immobilie mit dem eingetragenen Recht. Damit richtet sich das Angebot häufig eher an langfristig orientierte Käufer oder Kapitalanleger.
Das Recht wird gelöscht: Ist die berechtigte Person damit einverstanden, kann das Recht im Zusammenhang mit dem Verkauf gelöscht werden. Dafür sind entsprechende Erklärungen und in der Regel notarielle Mitwirkung erforderlich.
Es wird eine finanzielle Regelung getroffen: Manchmal einigen sich Eigentümer und Berechtigter darauf, dass das Recht gegen eine Zahlung aufgegeben wird. Die rechtliche und steuerliche Gestaltung gehört zu Notariat, Rechtsberatung beziehungsweise Steuerberatung.

Welche Lösung sinnvoll ist, hängt immer vom Einzelfall ab.

Auch der Rang im Grundbuch kann wichtig sein

Nicht nur das Recht selbst zählt. Auch seine Position im Grundbuch kann für den Verkauf und insbesondere für die Finanzierung eines Käufers von Bedeutung sein. Deshalb sollte diese Frage geklärt werden, bevor die Immobilie angeboten wird. So erfahren Interessenten frühzeitig, welche Bedingungen gelten, und es entstehen nicht erst kurz vor dem Notartermin Probleme mit der Finanzierung.

Wenn mehrere Familienmitglieder beteiligt sind

Hinter einem Wohnrecht steht häufig eine Familiengeschichte: Eltern haben eine Immobilie übertragen, Kinder sind inzwischen Eigentümer geworden, Geschwister haben unterschiedliche Vorstellungen oder die Lebenssituation der wohnberechtigten Person hat sich verändert. Dann geht es nicht allein um Zahlen. Auf Wunsch wird die Ausgangslage mit allen Beteiligten gemeinsam besprochen – persönlich oder per Videokonferenz.

Wo meine Aufgabe endet

Die Auswirkungen eines bestehenden Rechts auf Vermarktung, Käuferkreis und erzielbaren Immobilienpreis lassen sich einordnen und der Verkauf entsprechend vorbereiten. Die rechtliche Prüfung von Übertragungsverträgen, die Gestaltung einer Löschung oder Ablösung sowie steuerliche Fragen gehören dagegen in die Hände von Notariat, Rechtsanwalt oder Steuerberatung. Wenn diese Unterstützung erforderlich ist, sollte sie frühzeitig eingebunden werden – nicht erst kurz vor dem Verkauf.

Wie der Verkauf anschließend abläuft

Tag 1 – Ziele und Ausgangslage klären: Immobilie, eingetragenes Recht und Vorstellungen; dabei wird auch geklärt, ob das Recht bestehen bleiben oder im Zuge des Verkaufs verändert werden soll.
Woche 1 – Unterlagen und Marktumfeld prüfen: Objektunterlagen sichten und zusammenstellen, was für Vermarktung und Käuferfinanzierung benötigt wird; Fehlendes wird frühzeitig beschafft.
Woche 1–2 – Verkaufsstrategie entwickeln: Angebotspreis, Zielgruppe, Vermarktungsweg und Zeitplan werden auf die besondere Situation abgestimmt.
Ab Woche 2 – Immobilie präsentieren und Interessenten betreuen: Anfragen, Besichtigungen und Rückfragen persönlich; qualifizierte Interessenten erfahren transparent, welche Regelungen mit dem Recht verbunden sind.
Abschluss – Verhandlungen und Notartermin begleiten: Kaufpreisverhandlungen, Vorbereitung des Kaufvertrags, notarielle Beurkundung und Begleitung bis zur Übergabe.

Wie lange die Vermarktung dauert, hängt von Lage, Immobilie und Ausgestaltung des Rechts ab. Bei einem bestehenbleibenden Wohnrecht oder Nießbrauch ist der Käuferkreis häufig kleiner als bei einer frei verfügbaren Immobilie.

Häufige Fragen zum Verkauf mit Wohnrecht

Kann eine Immobilie trotz eingetragenem Wohnrecht verkauft werden?

Ja. Ein eingetragenes Wohnrecht verhindert einen Verkauf grundsätzlich nicht.

Bleibt das Recht bestehen, erwirbt der Käufer die Immobilie jedoch mit dieser Belastung. Deshalb muss bereits vor der Vermarktung klar sein, welche Rechte tatsächlich bestehen.

Erlischt das Wohnrecht automatisch beim Verkauf?

Nein. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht verschwindet grundsätzlich nicht allein dadurch, dass die Immobilie verkauft wird.

Soll es gelöscht werden, müssen die erforderlichen Voraussetzungen und Erklärungen vorliegen.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Bei einem Wohnungsrecht steht im Wesentlichen die eigene Nutzung als Wohnung im Vordergrund.

Ein Nießbrauch ist weitergehend und ermöglicht grundsätzlich auch, Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen – beispielsweise durch Vermietung.

Wie wirkt sich ein lebenslanges Wohnrecht auf den Kaufpreis aus?

Ein Käufer kann die Immobilie während der Dauer des Rechts möglicherweise nicht oder nur eingeschränkt selbst nutzen. Diese Einschränkung wird bei der Preisfindung berücksichtigt.

Wie hoch der Einfluss ist, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Rechts und der Immobilie ab.

Kann die wohnberechtigte Person für die Aufgabe des Rechts eine Abfindung erhalten?

Das kann zwischen den Beteiligten vereinbart werden.

Die Höhe und die rechtliche beziehungsweise steuerliche Gestaltung sollten jedoch individuell geprüft und vertraglich sauber geregelt werden.

Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die berechtigte Person dauerhaft ins Pflegeheim zieht?

Allein der Umzug in eine Pflegeeinrichtung bedeutet nicht automatisch, dass ein eingetragenes lebenslanges Wohnrecht erlischt.

Entscheidend sind die konkrete Vereinbarung und die rechtliche Situation. Gerade in diesem Fall sollte geprüft werden, ob das Recht bestehen bleibt oder freiwillig aufgehoben werden kann.

Welche Unterlagen benötigen Sie als Erstes?

Am wichtigsten ist ein aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung II.

Hilfreich ist außerdem die notarielle Urkunde beziehungsweise Eintragungsbewilligung, auf der das Wohnrecht oder der Nießbrauch beruht. Daraus ergibt sich häufig erst der genaue Umfang des Rechts.

Ihr nächster Schritt

Wenn auf der Immobilie ein Wohnrecht oder Nießbrauch eingetragen ist, wird zunächst geklärt, was tatsächlich vereinbart wurde und welche Möglichkeiten daraus entstehen. Hilfreich sind dafür der Grundbuchauszug und die damalige notarielle Vereinbarung. Das erste Gespräch ist kostenfrei und unverbindlich.

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