Wenn die Pflege die Immobilienfrage verändert

Ein Umzug in eine Pflegeeinrichtung oder ein plötzlich gestiegener Pflegebedarf verändert oft innerhalb kurzer Zeit den gesamten Alltag einer Familie. Gleichzeitig steht irgendwann die Frage im Raum, was mit dem bisherigen Haus oder der Wohnung geschehen soll.

Behalten? Vermieten? Verkaufen? Und wer darf darüber überhaupt entscheiden?

Diese Fragen müssen nicht alle gleichzeitig beantwortet werden. Wichtig ist zuerst, die rechtliche Situation zu klären und anschließend herauszufinden, welche Lösung wirtschaftlich und persönlich sinnvoll ist.

Auf einen Blick

Typischer Zeitrahmen: Meist 3 bis 5 Monate – abhängig von Vollmacht und Entscheidungssituation
Zuerst gebraucht: Vorsorgevollmacht beziehungsweise Betreuerausweis und Grundbuchauszug
Ihr nächster Schritt: Zuerst klären, wer rechtlich über die Immobilie entscheiden darf.

Zuerst klären: Wer darf entscheiden?

Dass jemand Ehepartner, Tochter oder Sohn des Eigentümers ist, reicht allein nicht aus, um eine Immobilie für ihn verkaufen zu können.

Entscheidend ist, ob der Eigentümer selbst handeln kann oder ob eine wirksame Vollmacht beziehungsweise eine gerichtlich angeordnete Betreuung vorliegt.

Der Eigentümer kann selbst entscheiden

Dann bleibt er selbstverständlich derjenige, der über einen Verkauf entscheidet – auch wenn Angehörige organisatorisch unterstützen.

Es gibt eine Vorsorgevollmacht

Dann muss geprüft werden, ob diese Vollmacht inhaltlich und formal auch Grundstücksgeschäfte umfasst.

Gerade bei Immobilien sollte das frühzeitig mit dem Notariat abgestimmt werden. Nicht jede allgemein formulierte Vollmacht genügt automatisch für jede Erklärung im Zusammenhang mit einem Grundstücksverkauf.

Es gibt einen gerichtlich bestellten Betreuer

Dann kommt es auf den vom Gericht festgelegten Aufgabenbereich an. Für die Veräußerung einer Immobilie durch einen Betreuer ist grundsätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich.

Das sollte von Beginn an in die zeitliche Planung einbezogen werden.

Muss die Immobilie überhaupt verkauft werden?

Nicht jede Immobilie muss automatisch verkauft werden, nur weil der Eigentümer nicht mehr darin wohnt.

Grundsätzlich kommen mehrere Wege infrage:

Behalten: Das kann sinnvoll sein, wenn die laufenden Kosten problemlos getragen werden können und die Familie die Immobilie langfristig erhalten möchte.
Vermieten: Mieteinnahmen können zur Finanzierung laufender Kosten beitragen. Gleichzeitig entsteht ein dauerhaftes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten eines Vermieters.
Verkaufen: Ein Verkauf schafft Liquidität, beendet laufende Kosten für das Objekt und entlastet Angehörige von Verwaltung, Instandhaltung und Kontrolle.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen und finanziellen Situation ab. Ob und in welchem Umfang Immobilienvermögen für Pflegekosten eingesetzt werden muss, sollte bei Bedarf mit der zuständigen Pflege-, Sozial- oder Rechtsberatung geklärt werden.

Meine Aufgabe ist eine andere: Ich kann Ihnen sagen, welchen Marktpreis die Immobilie voraussichtlich erzielen kann und was bei einem Verkauf konkret auf Sie zukommt.

Erst den Wert kennen, dann entscheiden

Gerade in dieser Situation halte ich wenig davon, sofort mit einer Verkaufsentscheidung zu beginnen.

Zunächst sollte bekannt sein, welchen realistisch erzielbaren Marktpreis die Immobilie heute hat.

Dafür sehe ich mir Lage, Grundstück beziehungsweise Wohnung, Gebäudezustand, Modernisierungen, energetische Situation, Grundriss und das aktuelle Marktumfeld an.

Sie erhalten von mir eine nachvollziehbare Einschätzung. Erst danach lässt sich vernünftig vergleichen:

Was kostet das Behalten?
Was könnte eine Vermietung bringen?
Was wäre bei einem Verkauf voraussichtlich erzielbar?

Diese Zahlen schaffen eine Grundlage, auf der die Familie entscheiden kann.

Wenn mehrere Angehörige beteiligt sind

Häufig kümmern sich mehrere Kinder oder Geschwister gemeinsam um die Situation.

Dabei entstehen schnell Missverständnisse, weil einer die Unterlagen kennt, ein anderer mit der Bank spricht und ein Dritter weit entfernt wohnt.

Ich versuche deshalb, alle Beteiligten auf denselben Informationsstand zu bringen. Auf Wunsch bespreche ich die Marktpreiseinschätzung gemeinsam mit der Familie – vor Ort oder per Videokonferenz.

So hört jeder dieselben Informationen und kann dieselben Fragen stellen.

Das ersetzt natürlich keine rechtliche Betreuung oder Beratung. Es hilft aber dabei, die Immobilie als Sachthema gemeinsam zu besprechen.

Was passiert mit Möbeln und persönlichen Dingen?

Für viele Familien ist das schwieriger als der eigentliche Verkauf.

Ein Haus, in dem jemand jahrzehntelang gelebt hat, lässt sich nicht wie eine Ferienwohnung innerhalb eines Wochenendes räumen. Und das muss meistens auch nicht sein.

Wir können den Verkauf so vorbereiten, dass genügend Zeit bleibt, persönliche Unterlagen, Fotos, Erinnerungsstücke und Möbel in Ruhe zu sortieren.

Erst danach entscheiden wir, ob und in welchem Umfang die Immobilie geräumt werden sollte. Auch eine Immobilie, die noch nicht vollständig leer ist, kann bewertet und vorbereitet werden.

Soll vor dem Verkauf noch renoviert werden?

Meist sollte diese Entscheidung erst nach einer Besichtigung getroffen werden.

Ein vollständig neues Bad oder eine neue Küche unmittelbar vor dem Verkauf bringen ihre Kosten häufig nicht vollständig zurück. Kleine Maßnahmen können dagegen sinnvoll sein:

gründliche Reinigung
Gartenpflege
kleinere Reparaturen
gute Beleuchtung
Entfernen sehr persönlicher oder überfüllter Bereiche

Ich sage Ihnen offen, welche Arbeiten aus meiner Sicht verkaufsfördernd sind und welche Sie sich sparen können.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Je nach Immobilie gehören dazu unter anderem:

Vorsorgevollmacht oder Betreuerausweis
gegebenenfalls gerichtliche Genehmigungen
aktueller Grundbuchauszug
Flurkarte beziehungsweise Lageplan
Grundrisse und Wohnflächenberechnung
Bauunterlagen, soweit vorhanden
Energieausweis
Nachweise über Modernisierungen
Angaben zu Grundschulden, Wohnrechten oder Nießbrauch

Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich:

Teilungserklärung
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Angaben zur Erhaltungsrücklage

Fehlen Unterlagen, unterstütze ich im Rahmen der Verkaufsvorbereitung bei der Beschaffung. Fehlende Grundrisse oder Wohnflächenberechnungen kann ich bei einer Zusammenarbeit neu erstellen beziehungsweise überprüfen.

Wenn die Immobilie bereits leer steht

Nach dem dauerhaften Umzug in eine Pflegeeinrichtung bleibt das bisherige Zuhause häufig zunächst unbewohnt.

Dann sollten auch Versicherungsschutz, Heizung, Wasserleitungen, Gartenpflege und regelmäßige Kontrollen des Gebäudes geklärt werden.

Ein längerer Leerstand ist kein Grund für einen vorschnellen Verkauf. Er sollte aber organisiert werden, damit aus einem kleinen Problem kein größerer Schaden entsteht.

So kann der Verkauf ablaufen

Rechtliche Ausgangslage klären: Wer ist Eigentümer und wer darf für ihn handeln? Vollmacht oder Betreuung werden zuerst geprüft.
Immobilie persönlich ansehen: Ich sehe mir Haus oder Wohnung vor Ort an und erfasse Zustand, Ausstattung und Besonderheiten.
Marktpreis ermitteln: Sie erhalten eine nachvollziehbare Einschätzung dessen, was unter den aktuellen Marktbedingungen realistisch erzielbar erscheint.
Familie entscheidet in Ruhe: Erst danach wird festgelegt, ob verkauft werden soll und welcher zeitliche Rahmen sinnvoll ist.
Immobilie vorbereiten: Unterlagen, Energieausweis, Grundrisse und Präsentation werden vorbereitet. Notwendige Räumung oder kleinere Arbeiten stimmen wir gemeinsam ab.
Käufer auswählen und Verkauf begleiten: Ich koordiniere Interessenten, Besichtigungen, Kaufpreisverhandlung und Kaufvertragsvorbereitung persönlich und begleite die Familie bis zum Notartermin und zur Übergabe.

Häufige Fragen bei einem Immobilienverkauf wegen Pflege

Können Kinder das Haus ihrer Eltern verkaufen, wenn diese im Pflegeheim leben?

Nicht allein deshalb, weil sie Kinder oder nächste Angehörige sind.

Entweder entscheidet der Eigentümer selbst oder es muss eine entsprechende Vertretungsberechtigung bestehen, beispielsweise durch eine geeignete Vorsorgevollmacht oder eine rechtliche Betreuung.

Reicht eine Vorsorgevollmacht für den Immobilienverkauf?

Das hängt vom Inhalt und von der Form der Vollmacht ab. Sie muss die erforderlichen Grundstücksgeschäfte abdecken und den formalen Anforderungen genügen.

Deshalb sollte die konkrete Vollmacht möglichst früh einem Notariat vorgelegt werden.

Kann ein Betreuer eine Immobilie einfach verkaufen?

Nein. Ein gerichtlich bestellter Betreuer benötigt einen entsprechenden Aufgabenbereich und für Grundstücksgeschäfte grundsätzlich die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

Das muss bei der Planung des Verkaufs berücksichtigt werden.

Muss ein Haus verkauft werden, um Pflegekosten zu bezahlen?

Nicht automatisch. Ob und in welchem Umfang vorhandenes Immobilienvermögen eingesetzt werden muss, hängt von der persönlichen, finanziellen und sozialrechtlichen Situation ab.

Diese Frage sollte bei Bedarf mit einer qualifizierten Sozial- oder Rechtsberatung geklärt werden.

Ist Vermieten besser als Verkaufen?

Das hängt vom Einzelfall ab. Eine Vermietung bringt laufende Einnahmen, bedeutet aber auch langfristige Vermieterpflichten, Instandhaltung und Verwaltung.

Ein Verkauf schafft dagegen Liquidität und beendet die laufende Verantwortung für die Immobilie. Sinnvoll ist es, beide Varianten anhand konkreter Zahlen zu vergleichen.

Muss das Haus vor dem Verkauf vollständig geräumt sein?

Nein. Eine Marktpreiseinschätzung und auch die Vorbereitung des Verkaufs sind bereits vorher möglich.

Gerade bei einem langjährigen Familienhaus sollte genügend Zeit bleiben, persönliche Unterlagen und Erinnerungsstücke in Ruhe zu sortieren.

Muss vor dem Verkauf renoviert werden?

In den meisten Fällen nicht umfassend. Kleinere Reparaturen, Reinigung und ein gepflegter Eindruck können sinnvoll sein.

Größere Modernisierungen unmittelbar vor dem Verkauf rechnen sich dagegen häufig nicht vollständig.

Können mehrere Geschwister gemeinsam in das Gespräch einbezogen werden?

Ja. Gerade wenn Entscheidungen innerhalb einer Familie gemeinsam getroffen werden, bespreche ich meine Marktpreiseinschätzung auf Wunsch mit allen Beteiligten gleichzeitig – persönlich oder per Videokonferenz.

So erhalten alle dieselben Informationen.

Wie lange dauert ein Verkauf in dieser Situation?

Die eigentliche Vermarktung kann ähnlich schnell ablaufen wie bei anderen Immobilien.

Mehr Zeit kann erforderlich sein, wenn Vollmachten geprüft, eine Betreuung geklärt oder eine gerichtliche Genehmigung eingeholt werden muss. Deshalb kläre ich diese Punkte möglichst vor Beginn der Vermarktung.

Ihr nächster Schritt

Bevor Sie darüber entscheiden, ob das Haus oder die Wohnung verkauft werden soll, sollten zwei Fragen beantwortet sein: Wer darf rechtlich entscheiden – und welchen Wert hat die Immobilie heute?

Beides lässt sich klären, ohne dass Sie bereits einen Verkaufsauftrag erteilen müssen.

Ich sehe mir die Immobilie vor Ort an, erläutere Ihnen meine Einschätzung und bespreche das Ergebnis auf Wunsch auch gemeinsam mit Ihrer Familie.

Danach entscheiden Sie in Ruhe, welcher Weg für Sie der richtige ist.

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