Wir trennen uns – wie geht es mit unserer Immobilie weiter?

Auf einen Blick

Typischer Zeitrahmen: Bei einvernehmlicher Lösung und vollständigen Unterlagen häufig einige Monate
Zuerst gebraucht: Grundbuchauszug und aktueller Darlehensstand
Nächster Schritt: Eine neutrale Marktpreiseinschätzung als gemeinsame Grundlage.

Bei einer Trennung wird aus einer Immobilie in Hannover und der Region schnell mehr als nur ein Sachwert. Es geht um Geld, Verantwortung, Finanzierung und oft auch um die Frage, wer künftig wo lebt. Stefan Conradi ergreift keine Partei, sondern gibt beiden Seiten dieselbe belastbare Grundlage: Was ist die Immobilie heute tatsächlich wert und welche Wege sind wirtschaftlich realistisch?

Welche Wege es gibt

Verkauf an Dritte: Die Immobilie wird verkauft, bestehende Darlehen werden abgelöst und der verbleibende Erlös nach der vereinbarten Quote verteilt.
Übernahme durch eine Seite: Eine Partei bleibt in der Immobilie und zahlt die andere aus; dafür braucht es einen nachvollziehbar ermittelten Wert und eine allein tragfähige Finanzierung. Der Marktwert ist dabei nur die Ausgangsgröße; der Ausgleichsbetrag hängt von Eigentumsanteilen, Restschuld und Vereinbarungen ab.
Vermietung: Verschafft Zeit, löst die Eigentumsfrage aber nicht. Ein Mietvertrag lässt sich nicht allein deshalb befristen, weil die Immobilie später verkauft werden soll.
Teilungsversteigerung: letzter Ausweg ohne Einigung, meist mit mehr Zeitaufwand, Kosten und schwerer kalkulierbarem Ergebnis.

Warum ein nachvollziehbarer Wert so viel entschärfen kann

Gerade bei Trennungen gehen die Vorstellungen über den Wert einer Immobilie häufig auseinander. Bei der Einschätzung fließen für Stefan Conradi nicht nur Wohnfläche, Grundstück und Baujahr ein: Seine langjährige Erfahrung als Immobilienmakler wird durch fundiertes Wissen aus der Immobilienbewertung ergänzt, sodass auch Zustand, Modernisierungen, energetische Situation, Grundriss, Mikrolage und mögliche kritische Fragen späterer Kaufinteressenten fachlich eingeordnet werden. Daraus entsteht eine nachvollziehbare Marktpreisermittlung, die auf Erfahrung, Marktkenntnis und fundiertem Fachwissen beruht – und nicht auf einem pauschalen Quadratmeterpreis oder Bauchgefühl. Beide Seiten erhalten dieselben Informationen und dieselbe Auswertung, auf Wunsch getrennt besprochen oder gemeinsam per Videokonferenz. Für die gemeinsame Entscheidung über Verkauf, Übernahme oder Kaufpreisaufteilung ist eine nachvollziehbare Marktpreisermittlung häufig eine geeignete Grundlage. Wird dagegen für eine gerichtliche oder streitige Vermögensauseinandersetzung ein Verkehrswertgutachten benötigt, ist dieses gesondert zu beauftragen. Marktpreisermittlung und Ersteinschätzung sind Maklerleistungen zur Verkaufsvorbereitung und ersetzen kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Meine Rolle – und wo sie endet

Beide Eigentümer erhalten dieselben Informationen, dieselben Rückmeldungen aus dem Markt und dieselben Kaufangebote; Termine werden so abgestimmt, dass niemand übergangen wird. Vertraulich Mitgeteiltes wird nicht ohne Zustimmung weitergegeben. Gerade bei Trennungen wird Stefan Conradi immer wieder von Fachanwältinnen und Fachanwälten für Familienrecht hinzugezogen oder empfohlen, weil eine strukturierte, empathische und zugleich zurückhaltende Vorgehensweise belastbare Zahlen schafft. Rechtliche Fragen wie Zugewinnausgleich, Nutzungsentschädigung, Unterhalt oder die Gestaltung einer Übernahme gehören zur Anwältin oder zum Anwalt, steuerliche Fragen zum Steuerberater.

Was früh geklärt werden sollte

Wer steht im Grundbuch und mit welchem Anteil? Danach richtet sich, wer dem Verkauf zustimmen muss.
Wie hoch ist die Restschuld und fällt bei vorzeitiger Ablösung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Steuerliche Fragen: Bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen; für selbst genutzte Immobilien gelten Ausnahmen.
Wer wohnt bis wann in der Immobilie und wie werden Besichtigungen und Übergabe abgestimmt?
Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Fehlende Unterlagen werden im Rahmen einer Zusammenarbeit angefordert; fehlende Grundrisse oder Wohnflächenberechnungen können erstellt werden.

Eine Trennung gehört nicht ins Exposé

Kaufinteressenten müssen nicht wissen, warum eine Immobilie verkauft wird. Auf Wunsch erfolgt die Vermarktung zunächst diskret über den bestehenden Interessentenkreis, bevor öffentliche Portale eingesetzt werden. Wie offen oder zurückhaltend vermarktet wird, entscheiden beide Seiten gemeinsam.

Wie der Verkauf abläuft

Situation und Wert klären: kostenfreies Erstgespräch, gemeinsam oder zunächst getrennt, danach Marktpreisermittlung vor Ort.
Strategie gemeinsam festlegen: Angebotspreis, Vermarktungsweg, zeitlicher Ablauf, frühzeitige Beschaffung fehlender Unterlagen.
Verkauf und Abschluss begleiten: Präsentation, Besichtigungen, Verhandlungen, Kaufvertragsentwurf, Notartermin und Übergabe.

Wie lange der Verkauf dauert, hängt von Immobilie, Lage, Preis und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Bei marktgerechter Preisgestaltung liegt die eigentliche Vermarktungszeit häufig bei einigen Monaten.

Fragen, die mir bei einer Trennung häufig gestellt werden

Können wir die gemeinsame Immobilie verkaufen, obwohl wir noch nicht geschieden sind?

Ja. Für den Verkauf müssen Sie nicht auf die Scheidung warten. Gehört die Immobilie beiden gemeinsam, müssen allerdings grundsätzlich beide dem Verkauf zustimmen und den notariellen Kaufvertrag unterschreiben.

Was passiert, wenn einer verkaufen möchte und der andere nicht?

Dann kann die Immobilie zunächst nicht gemeinsam auf dem normalen Weg verkauft werden. Können sich beide Eigentümer dauerhaft nicht einigen, kann eine Teilungsversteigerung eine mögliche rechtliche Konsequenz sein. Sie sollte jedoch eher als letzter Weg betrachtet werden. Gerade deshalb lohnt es sich häufig, vorher eine gemeinsame wirtschaftliche Lösung zu suchen.

Mein Ziel ist deshalb zunächst immer, eine gemeinsame wirtschaftliche Lösung zu ermöglichen, bevor eine Auseinandersetzung weiter eskaliert.

Kann einer von uns die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen?

Ja. Das ist eine häufige Lösung. Dafür sollte zunächst geklärt werden, welchen aktuellen Marktwert die Immobilie hat, welche Darlehen noch bestehen und welcher Betrag nach Berücksichtigung der jeweiligen Eigentumsverhältnisse und Verbindlichkeiten auszugleichen wäre. Besteht noch eine Finanzierung, muss außerdem die Bank der weiteren Finanzierung durch einen Eigentümer zustimmen.

Was passiert mit dem laufenden Immobilienkredit?

Ein gemeinsames Darlehen endet durch die Trennung oder Scheidung nicht automatisch. Bei einem Verkauf wird die noch bestehende Darlehensschuld üblicherweise aus dem Kaufpreis abgelöst. Je nach Darlehensvertrag und Zinsbindung kann dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen. Die konkreten Ablösebedingungen sollten frühzeitig mit der finanzierenden Bank geklärt werden.

Wie wird der Wert der Immobilie bei einer Trennung ermittelt?

Für eine gemeinsame Entscheidung braucht es eine nachvollziehbare Grundlage. Entscheidend sind unter anderem Lage, Grundstück beziehungsweise Wohnfläche, Zustand, Modernisierungen, energetische Situation und die aktuelle Nachfrage am jeweiligen Immobilienmarkt.

Wichtig ist vor allem, dass beide Seiten mit denselben Ausgangsdaten arbeiten und nachvollziehen können, wie die Preiseinschätzung zustande kommt.

Wer trägt die Maklerkosten beim Verkauf?

Das hängt von der Immobilienart, dem Käufer und der vereinbarten Maklerprovision ab. Für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Wie die Provision im konkreten Fall vereinbart wird, sollte deshalb vor Beginn der Vermarktung transparent festgelegt werden.

CONRADI CONSULT Real Estate · Stefan Conradi · Bütersworthstraße 13, 30161 Hannover · Telefon 0511 39064970 · Mobil 0177 3608650 · E-Mail info@conradiconsult.de

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