Ich möchte ohne Öffentlichkeit verkaufen

Nicht jeder Immobilienverkauf soll öffentlich sichtbar sein. Vielleicht möchten Sie vermeiden, dass Nachbarn, Kollegen oder das persönliche Umfeld frühzeitig davon erfahren. Vielleicht gibt es familiäre, berufliche oder finanzielle Gründe, die ausschließlich Sie etwas angehen.

Ein vertraulicher Verkauf ist gut möglich. Entscheidend ist, vorher festzulegen, wie diskret die Vermarktung sein soll und wie groß der Kreis möglicher Käufer sein darf. Denn Zurückhaltung und größtmögliche Marktreichweite stehen teilweise im Gegensatz zueinander.

Auf einen Blick

Typischer Zeitrahmen: Sehr unterschiedlich – häufig etwa 2 bis 6 Monate
Zuerst gebraucht: Grundbuchauszug, Grundrisse und wesentliche Objektdaten
Ihr nächster Schritt: Zunächst prüfen, ob sich im vorgemerkten Interessentenkreis ein passender Käufer findet – ganz ohne öffentliche Anzeige.

Drei Stufen der Diskretion

Nicht jeder vertrauliche Verkauf muss vollständig „unter dem Radar“ stattfinden. Gemeinsam können wir festlegen, welche Form zu Ihrer Situation passt.

1. Zurückhaltend öffentlich vermarkten

Die Immobilie wird auf ausgewählten Immobilienportalen angeboten, jedoch beispielsweise ohne Verkaufsschild, ohne vollständige Adresse und mit einer Bildauswahl, die möglichst wenig Rückschlüsse auf Ihr persönliches Umfeld zulässt. So bleibt eine hohe Reichweite erhalten, während unnötige Aufmerksamkeit vermieden wird.

2. Verkauf ausschließlich im vorgemerkten Interessentenkreis

Die Immobilie wird zunächst nicht öffentlich inseriert. Ich spreche gezielt Menschen an, deren Suchprofil zu Ihrer Immobilie passt. Vor einer Besichtigung kläre ich, ob ernsthaftes Kaufinteresse besteht und die finanziellen Voraussetzungen grundsätzlich plausibel sind. Damit lässt sich die Zahl der Besichtigungen deutlich begrenzen.

3. Besonders enger, ausgewählter Käuferkreis

Wenn Ihnen maximale Diskretion wichtig ist, können wir den Kreis weiter einschränken. Auf Wunsch können Sie beispielsweise festlegen, dass bestimmte Personen oder Personengruppen nicht angesprochen werden sollen. Die genaue Vorgehensweise besprechen wir vor Beginn der Vermarktung.

Sie entscheiden über den Grad der Zurückhaltung – und können ihn später jederzeit verändern. Viele Eigentümer beginnen zunächst mit einer diskreten Vermarktung und erweitern den Käuferkreis erst dann, wenn sich auf diesem Weg kein passender Interessent findet.

Warum ein stiller Verkauf funktionieren kann

In mehr als 30 Jahren Maklertätigkeit in Hannover und der Region ist ein Netzwerk von Interessenten entstanden, die mir ihre konkreten Suchwünsche mitgeteilt haben. Dazu gehören beispielsweise Familien, die gezielt in einem bestimmten Stadtteil suchen, Menschen, die von einer Wohnung in ein Haus wechseln möchten, oder Kapitalanleger mit klar definierten Vorstellungen.

Bei einer passenden Immobilie kann ich diese Interessenten direkt ansprechen, bevor ein Objekt öffentlich angeboten wird. Das ersetzt nicht immer die Reichweite des offenen Marktes – kann bei einer gefragten Immobilie aber bereits ausreichen, um einen geeigneten Käufer zu finden.

Diskretion bedeutet auch: möglichst wenige Besichtigungen

Ein vertraulicher Verkauf soll nicht dazu führen, dass zahlreiche Menschen durch Ihre Immobilie gehen. Deshalb werden Interessenten vor einem Termin möglichst genau vorqualifiziert. Dabei geht es unter anderem darum,

ob die Immobilie tatsächlich zum Suchprofil passt,
ob konkretes Kaufinteresse besteht,
ob die finanziellen Rahmenbedingungen grundsätzlich nachvollziehbar sind und
ob die zeitlichen Vorstellungen zusammenpassen.

So entstehen weniger, dafür gezieltere Besichtigungen.

Was Sie bei einem stillen Verkauf wissen sollten

Ein wichtiger Punkt gehört zu einer ehrlichen Beratung dazu: Je kleiner der angesprochene Käuferkreis ist, desto weniger Marktteilnehmer können auf Ihre Immobilie reagieren. Das kann bedeuten, dass die Vermarktung länger dauert oder dass sich erst durch eine spätere Öffnung des Marktes weitere Kaufinteressenten finden.

Wie stark sich das auswirkt, hängt von der Immobilie ab. Bei einem sehr gefragten Haus oder einer Wohnung in einer guten Lage kann bereits ein kleiner Käuferkreis ausreichend sein. Bei außergewöhnlichen Immobilien oder einem ambitionierten Angebotspreis kann eine breitere Vermarktung dagegen sinnvoller sein.

Deshalb besprechen wir vor dem Start, welche Strategie zu Ihrem Objekt und zu Ihren Prioritäten passt. Ein bestimmter Verkaufspreis oder eine bestimmte Verkaufsdauer lässt sich dabei weder beim stillen noch beim öffentlichen Verkauf garantieren.

Besichtigungen, die möglichst wenig auffallen

kein Verkaufsschild und keinen Aufsteller am Haus,
keine Flyer oder Werbung in der unmittelbaren Nachbarschaft,
Einzeltermine statt offener Besichtigungen,
Termine zu möglichst unauffälligen Zeiten,
Fotos ohne persönliche Dokumente oder private Gegenstände,
zurückhaltend ausgewählte Außenaufnahmen,
Weitergabe der genauen Adresse erst an ernsthafte Interessenten,
koordinierte Termine bei Eigentumswohnungen, damit unnötige Begegnungen im Treppenhaus vermieden werden.

Absolute Unsichtbarkeit lässt sich bei einem Immobilienverkauf naturgemäß nicht garantieren. Mit einer gut geplanten Vorgehensweise lässt sich die öffentliche Wahrnehmung jedoch erheblich reduzieren.

Ihr Verkaufsgrund bleibt vertraulich

Ob Trennung, berufliche Veränderung, gesundheitliche Gründe, eine finanzielle Situation oder ein ganz anderer Anlass: Der Grund für Ihren Verkauf wird von mir nicht gegenüber Kaufinteressenten kommuniziert, sofern dies für den Verkauf nicht erforderlich ist. Auch in Kaufpreisverhandlungen wird Ihre persönliche Situation nicht als Argument verwendet. Kaufinteressenten sollen die Immobilie beurteilen – nicht Ihre Beweggründe für den Verkauf.

Wann Eigentümer diesen Weg wählen

eine Trennung oder Scheidung,
eine berufliche Veränderung,
einen geplanten Umzug,
familiäre Veränderungen,
gesundheitliche Gründe,
eine finanziell angespannte Situation,
eine prominente oder öffentlich bekannte Eigentümerperson,
eine vermietete Immobilie, bei der zunächst möglichst wenig Unruhe entstehen soll.

Unabhängig vom Anlass gilt: Sie entscheiden, welche Informationen weitergegeben werden und wie öffentlich die Vermarktung erfolgen darf.

Wie der Verkauf abläuft

Der grundsätzliche Ablauf unterscheidet sich kaum von einem normalen Immobilienverkauf. Der Unterschied liegt vor allem darin, wer die Immobilie zu welchem Zeitpunkt zu sehen bekommt.

Tag 1 – Ziele und gewünschte Diskretion festlegen: Wir sprechen über Ihre Immobilie, Ihre zeitlichen Vorstellungen und darüber, wie vertraulich der Verkauf erfolgen soll. Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich.
Woche 1 – Unterlagen und Marktumfeld prüfen: Fehlende Dokumente werden möglichst frühzeitig beschafft, damit Finanzierung und Kaufvertragsabwicklung später nicht unnötig verzögert werden.
Woche 1–2 – Verkaufsstrategie festlegen: Gemeinsam bestimmen wir Angebotspreis, Zielgruppe, Vermarktungsweg und Zeitplan.
Ab Woche 2 – Passende Interessenten gezielt ansprechen: Bei einer stillen Vermarktung wird die Immobilie zunächst ausgewählten vorgemerkten Interessenten angeboten; erst danach kann der Kreis auf Ihren Wunsch erweitert werden.
Abschluss – Verhandlungen und Verkauf begleiten: Ich begleite Kaufpreisverhandlungen, Kaufvertrag und Notartermin und bleibe bis zur Übergabe Ihr Ansprechpartner.

Wie lange dauert ein diskreter Verkauf?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei einer gut nachgefragten Immobilie kann bereits der vorgemerkte Käuferkreis ausreichen. Bei anderen Objekten kann eine längere Vermarktungszeit erforderlich sein. Je stärker der Käuferkreis eingeschränkt wird, desto wichtiger ist deshalb eine regelmäßige Zwischenbilanz. Sie erfahren von mir, wie viele passende Interessenten angesprochen wurden, welche Rückmeldungen es gegeben hat und ob es sinnvoll sein könnte, die Vermarktung zu erweitern.

Häufige Fragen zum diskreten Immobilienverkauf

Kann ich meine Immobilie verkaufen, ohne dass sie bei ImmobilienScout24 oder anderen Portalen erscheint?

Ja. Eine Immobilie kann zunächst ausschließlich vorgemerkten Interessenten angeboten werden. Erst wenn sich dort kein geeigneter Käufer findet, können Sie entscheiden, ob die Vermarktung erweitert werden soll. Eine Veröffentlichung auf Immobilienportalen ist nicht zwingend erforderlich.

Erfährt die Nachbarschaft von meinem Verkauf?

Das lässt sich nicht vollständig ausschließen. Ein Verkauf hinterlässt naturgemäß gewisse Berührungspunkte, beispielsweise durch Besichtigungen oder später durch einen Eigentümerwechsel. Durch Einzeltermine, den Verzicht auf Verkaufsschilder und eine zurückhaltende Vermarktung lässt sich unnötige Aufmerksamkeit jedoch deutlich reduzieren.

Wird bei einem diskreten Verkauf die genaue Adresse veröffentlicht?

Bei einer ausschließlich vertraulichen Vermarktung wird die Adresse nicht öffentlich veröffentlicht. Passende Interessenten erhalten nähere Informationen erst im weiteren Verlauf und nach einer entsprechenden Vorqualifizierung.

Bekomme ich bei einem stillen Verkauf möglicherweise weniger Geld für meine Immobilie?

Das ist möglich, aber nicht zwangsläufig der Fall. Ein kleinerer Käuferkreis bedeutet zunächst weniger Wettbewerb um die Immobilie. Bei stark gefragten Objekten kann dennoch bereits ein vorgemerkter Interessent bereit sein, einen marktgerechten Preis zu zahlen. Deshalb sollte regelmäßig geprüft werden, ob der gewählte Vermarktungsweg weiterhin sinnvoll ist.

Kann ich zunächst diskret starten und später doch öffentlich verkaufen?

Ja. Genau dieses Vorgehen ist häufig sinnvoll. Wir können zunächst einen festgelegten Zeitraum ausschließlich mit vorgemerkten Interessenten arbeiten. Ergibt sich daraus kein passender Käufer, entscheiden Sie anschließend, ob und wie die Vermarktung geöffnet wird.

Wie werden Interessenten vor einer Besichtigung geprüft?

Vor einem Termin kläre ich zunächst, ob die Immobilie tatsächlich zum Suchprofil des Interessenten passt und konkretes Kaufinteresse besteht. Je nach Situation kann außerdem geklärt werden, ob die Finanzierung grundsätzlich plausibel ist beziehungsweise entsprechende Nachweise vorliegen. Dadurch sollen unnötige Besichtigungen möglichst vermieden werden.

Erfahren Kaufinteressenten, warum ich verkaufen möchte?

Persönliche Gründe wie eine Trennung, finanzielle Angelegenheiten, gesundheitliche Themen oder familiäre Veränderungen kommuniziere ich nicht gegenüber Interessenten, sofern diese Informationen für die Abwicklung des Verkaufs nicht erforderlich sind. Für die Kaufentscheidung sollen die Immobilie und ihre objektbezogenen Eigenschaften maßgeblich sein.

Können bestimmte Personen vom Verkauf ausgeschlossen werden?

Bei einer diskreten Vermarktung können Sie festlegen, dass bestimmte Personen nicht aktiv angesprochen oder mit Informationen versorgt werden sollen. Eine hundertprozentige Kontrolle darüber, wer außerhalb des eigentlichen Vermarktungsprozesses von einem geplanten Verkauf erfährt, ist allerdings nicht möglich.

Ist ein diskreter Verkauf auch bei einer Eigentumswohnung möglich?

Ja. Gerade bei Eigentumswohnungen ist Diskretion häufig besonders wichtig, weil Nachbarn und andere Eigentümer Besichtigungen leichter wahrnehmen können. Termine können deshalb gezielt koordiniert werden. Auch eine Veröffentlichung der vollständigen Adresse ist für eine Vermarktung nicht erforderlich.

Kostet ein stiller Verkauf mehr als ein normaler Verkauf?

Die Art der Vermarktung allein führt nicht automatisch zu einer höheren Maklerprovision. Welche Provision vereinbart wird und welche Leistungen enthalten sind, wird vor Beginn der Vermarktung transparent besprochen und im Maklervertrag festgehalten.

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