Immobilienwissen – Fachbegriffe einfach erklärt

Angebotspreis

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Einfach erklärt

Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie öffentlich oder diskret angeboten wird. Er wird vom Eigentümer festgelegt – in der Regel auf Grundlage einer Markteinschätzung. Er ist eine Preisvorstellung, kein Ergebnis einer Verhandlung.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Der Angebotspreis steuert, wer sich Ihre Immobilie überhaupt ansieht. Ist er zu hoch angesetzt, bleiben Anfragen aus und das Objekt steht länger am Markt; spätere Preisreduzierungen sind für Interessenten sichtbar und werden als Verhandlungsspielraum gelesen. Ein zu niedriger Angebotspreis kann dazu führen, dass mögliche Verkaufserlöse nicht ausgeschöpft werden. Sinnvoll ist deshalb ein Preis, der sich aus der konkreten Lage, dem Zustand und den aktuellen Marktdaten herleiten lässt.

Häufiges Missverständnis

Angebotspreise aus Immobilienportalen sind keine Verkaufspreise. Sie zeigen, was Anbieter verlangen – nicht, was am Ende beurkundet wurde. Beide Größen können deutlich auseinanderliegen.

Beispiel

Fiktives Beispiel: Zwei ähnliche Wohnungen werden mit gleichem Angebotspreis inseriert. Die eine wird nach kurzer Zeit nahe dieser Vorstellung verkauft, die andere erst nach mehreren Monaten und Anpassungen. Der Angebotspreis war identisch, der vereinbarte Kaufpreis nicht.

Weiterführend (intern)

Kaufpreis – tatsächlich vereinbarter Kaufpreis: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#kaufpreis
Marktpreisermittlung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#marktpreisermittlung
Wert Ihrer Immobilie ermitteln: https://conradiconsult.de/wert-ermitteln

Auflassungsvormerkung

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Einfach erklärt

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Übereignung sichert. Sie wird üblicherweise nach der Beurkundung des Kaufvertrags eingetragen, bevor der Eigentumswechsel selbst vollzogen ist. Die eigentliche Einigung über den Eigentumsübergang heißt Auflassung.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Zwischen Beurkundung und Eigentumsumschreibung vergehen meist Wochen. Die Vormerkung schützt den Käufer in dieser Zeit – und ist damit auch für Sie als Verkäufer relevant: Sie ist Teil des üblichen Ablaufs und häufig Voraussetzung dafür, dass die finanzierende Bank des Käufers auszahlt. Die Kaufpreiszahlung wird in der Regel erst fällig, wenn bestimmte Sicherungen vorliegen.

Häufiges Missverständnis

Mit der Vormerkung ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Dafür sind die Auflassung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderlich. Die Vormerkung schützt seinen Anspruch: Spätere Verfügungen sind ihm gegenüber insoweit unwirksam, wie sie diesen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Eine allgemeine Verfügungssperre ist sie nicht.

Weiterführend (intern)

Grundbuch: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#grundbuch
Ablauf und Unterlagen im Überblick: https://conradiconsult.de/faq

Quellen

§ 883 BGB – Vormerkung (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__883.html
§ 925 BGB – Auflassung (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__925.html

Baulast

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Einfach erklärt

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu dulden, zu unterlassen oder zu tun – zum Beispiel eine Zufahrt für ein Nachbargrundstück freizuhalten oder Abstandsflächen zu übernehmen. In Niedersachsen werden Baulasten im Baulastenverzeichnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt; in einzelnen Bundesländern gibt es kein Baulastenverzeichnis.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Baulasten können die Bebaubarkeit und Nutzung eines Grundstücks spürbar beeinflussen und damit auch den Preis. Für den Verkauf gilt: Was bekannt ist, gehört offengelegt. Ein Blick in das Baulastenverzeichnis vor der Vermarktung vermeidet Rückfragen in der Verhandlung und spätere Auseinandersetzungen.

Häufiges Missverständnis

Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Sie sind etwas anderes als eine Grunddienstbarkeit, die privatrechtlich wirkt und im Grundbuch eingetragen wird. Beides kann nebeneinander bestehen.

Beispiel

Fiktives Beispiel: Ein Hinterliegergrundstück wird über eine Zufahrt auf dem Nachbargrundstück erschlossen. Ist das über eine Baulast gesichert, ist die Zufahrt behördlich abgesichert – ob und wie weit privatrechtlich ebenfalls, ist eine getrennte Frage.

Weiterführend (intern)

Welche Unterlagen für den Verkauf nötig sind: https://conradiconsult.de/faq

Quellen

Niedersächsische Bauordnung (NBauO), § 81 – Baulasten, Baulastenverzeichnis; abrufbar im Niedersächsischen Vorschrifteninformationssystem (NI-VORIS): https://voris.wolterskluwer-online.de/browse/document/3c917903-6230-3f23-aad2-27f74bb7ebd4

Bodenrichtwert

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Einfach erklärt

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden – bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und regelmäßig veröffentlicht. Er bezieht sich auf ein unbebautes Grundstück mit bestimmten Merkmalen.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Für Grundstücke und für die Bodenwertkomponente bebauter Objekte ist der Bodenrichtwert ein belastbarer Ausgangspunkt. Für Ihre konkrete Immobilie ist er aber nur ein Baustein: Zuschnitt, Erschließung, Baurecht, Gebäudezustand und Ausstattung führen im Einzelfall zu deutlichen Abweichungen.

Häufiges Missverständnis

Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt nicht den Wert einer bebauten Immobilie. Der Gebäudewert ist darin nicht enthalten, und Abweichungen des Grundstücks von den Zonenmerkmalen sind nicht berücksichtigt.

Weiterführend (intern)

Verkehrswert / Marktwert: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#verkehrswert
Marktpreisermittlung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#marktpreisermittlung
Nur den Wert wissen: https://conradiconsult.de/wert-ermitteln

Quellen

BORIS.NI – Bodenrichtwerte Niedersachsen: https://www.boris.niedersachsen.de/
§ 196 BauGB – Bodenrichtwerte (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html

Energieausweis

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Einfach erklärt

Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes. Es gibt ihn als Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Verbrauch der Vornutzer beruht, und als Bedarfsausweis, der aus Gebäudedaten rechnerisch ermittelt wird. Welche Variante zulässig ist, richtet sich nach den Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) – so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit der Umbenennung.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Soweit eine gesetzliche Energieausweispflicht besteht, ist der Energieausweis oder eine Kopie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen, spätestens unverzüglich nach dessen Aufforderung. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist dem Käufer der Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben. Bestimmte Pflichtangaben gehören außerdem in kommerzielle Immobilienanzeigen. Gesetzlich ausgenommen sind kleine Gebäude im Sinne des Gesetzes; bei einem Baudenkmal sind die genannten Pflichten aus § 80 Absatz 3 bis 7 nicht anzuwenden. Für einen reibungslosen Verkaufsablauf empfiehlt es sich, einen erforderlichen Energieausweis frühzeitig zu beschaffen und die gesetzlichen Pflichten bereits bei der Vermarktung zu berücksichtigen.

Häufiges Missverständnis

Verbrauchs- und Bedarfsausweise beruhen auf unterschiedlichen Verfahren. Ihre Kennzahlen lassen sich deshalb nicht ohne Weiteres unmittelbar vergleichen. Der Verbrauchsausweis berücksichtigt erfasste Verbrauchsdaten und wird auch vom Nutzungsverhalten beeinflusst. Der Bedarfsausweis ermittelt den Energiebedarf anhand der Gebäudeeigenschaften unter standardisierten Bedingungen. Die Kennzahl allein ersetzt keine Untersuchung sinnvoller Sanierungsmaßnahmen.

Weiterführend (intern)

Sanierungsbedürftige Immobilie verkaufen: https://conradiconsult.de/sanierungsbeduerftige-immobilie-verkaufen
Häufige Fragen zum Verkauf: https://conradiconsult.de/faq

Quellen

§ 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html
§ 87 GModG – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html
§ 79 GModG – Grundsätze des Energieausweises (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html
§ 79 Absatz 4 GModG – Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmäler (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html

Erbbaurecht

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Einfach erklärt

Beim Erbbaurecht gehört das Gebäude dem Erbbauberechtigten, das Grundstück aber jemand anderem – häufig einer Stadt, Kirche oder Stiftung. Dafür wird ein laufender Erbbauzins gezahlt. Das Recht ist zeitlich befristet und wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch geführt.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Verkauft wird das Erbbaurecht, nicht das Grundstück. Für Käufer und deren Banken sind die Restlaufzeit, die Höhe und Anpassung des Erbbauzinses sowie die Regelungen im Erbbaurechtsvertrag entscheidend – häufig ist auch die Zustimmung des Grundstückseigentümers zum Verkauf erforderlich. Diese Punkte gehören früh geklärt, weil sie Preis und Käuferkreis beeinflussen.

Häufiges Missverständnis

Ein Erbbaurecht ist nicht automatisch „günstiger“. Der niedrigere Kaufpreis steht dem laufenden Erbbauzins und der begrenzten Laufzeit gegenüber. Welche Folgen der Ablauf hat und ob beziehungsweise in welcher Höhe eine Entschädigung für das Gebäude zu leisten ist, richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben und dem Erbbaurechtsvertrag.

Weiterführend (intern)

Grundbuch: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#grundbuch
Persönliche Beratung: https://conradiconsult.de/beratung

Quellen

Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG): https://www.gesetze-im-internet.de/erbbaurg/

Erhaltungsrücklage

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Einfach erklärt

Die Erhaltungsrücklage – früher meist Instandhaltungsrücklage genannt – ist angespartes Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Sie wird über das Hausgeld aufgebaut und gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Die Höhe der Rücklage im Verhältnis zum Zustand des Gebäudes ist für Käufer ein wichtiger Anhaltspunkt. Eine gut gefüllte Rücklage bei anstehenden Maßnahmen wirkt beruhigend, eine geringe Rücklage bei bekanntem Sanierungsbedarf kann zusätzliche Zahlungen erwarten lassen und die Preisverhandlung beeinflussen. Aktuelle Abrechnungen, Wirtschaftsplan und Beschlüsse sollten deshalb vorliegen.

Häufiges Missverständnis

Beim Verkauf besteht grundsätzlich kein Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft dem Verkäufer seinen rechnerischen Anteil an der Erhaltungsrücklage auszahlt. Das Geld bleibt Gemeinschaftsvermögen. Verkäufer und Käufer können die vorhandene Rücklage bei ihrer Preisvereinbarung berücksichtigen.

Weiterführend (intern)

Hausgeld: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#hausgeld
Sonderumlage: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#sonderumlage
Eigentumswohnung verkaufen: https://conradiconsult.de/eigentumswohnung-verkaufen

Quellen

§ 19 WEG – Verwaltung und Benutzung (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html

Gemeinschaftseigentum

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Einfach erklärt

Gemeinschaftseigentum sind alle Teile einer Wohnanlage, die nicht Sondereigentum sind – insbesondere Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus und die zentralen technischen Anlagen. Es steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Zustand und geplante Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum wirken sich unmittelbar auf den Preis Ihrer Wohnung aus, auch wenn die Wohnung selbst modernisiert ist. Protokolle der Eigentümerversammlungen, beschlossene Maßnahmen und die Rücklage gehören deshalb in die Verkaufsunterlagen.

Häufiges Missverständnis

Nicht alles innerhalb der eigenen vier Wände ist Sondereigentum. Fenster einschließlich der Rahmen, Wohnungseingangstüren und tragende Bauteile gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Davon zu unterscheiden ist, wer die Kosten einer Instandhaltung oder Erneuerung tragen muss: Hierfür können besondere Regelungen gelten. Die Teilungserklärung kann zwingendes Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum machen.

Weiterführend (intern)

Sondereigentum: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#sondereigentum
Teilungserklärung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#teilungserklaerung
Eigentumswohnung verkaufen: https://conradiconsult.de/eigentumswohnung-verkaufen

Quellen

§ 5 WEG – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__5.html

Grundbuch

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Einfach erklärt

Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis, das beim Amtsgericht geführt wird. Es weist aus, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte und Belastungen daran bestehen. Es gliedert sich in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Eigentum, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Ein aktueller Grundbuchauszug gehört an den Anfang jeder Verkaufsvorbereitung. Er zeigt Grundschulden, Wohn- und Nießbrauchrechte, Dienstbarkeiten oder Vorkaufsrechte – also genau die Punkte, die Käufer und deren Banken prüfen. Was hier früh geklärt ist, verzögert später nicht die Beurkundung.

Häufiges Missverständnis

Das Grundbuch ist nicht für jeden einsehbar. Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Außerdem sind nicht alle Belastungen dort verzeichnet – Baulasten etwa stehen im Baulastenverzeichnis.

Weiterführend (intern)

Grundschuld: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#grundschuld
Baulast: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#baulast
Unterlagen und Ablauf: https://conradiconsult.de/faq

Quellen

Grundbuchordnung (GBO): https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/

Grundschuld

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Einfach erklärt

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht: Ein Grundstück haftet für eine bestimmte Geldsumme. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und dient in der Praxis meist als Sicherheit für ein Darlehen. Anders als die Hypothek ist sie vom Bestand der Forderung unabhängig.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Eine eingetragene Grundschuld steht einem Verkauf nicht grundsätzlich im Weg. Der Notar koordiniert die vertraglich vereinbarte Lastenfreistellung und holt die notwendigen Unterlagen ein. Soweit noch ein Darlehen abzulösen ist, zahlt der Käufer den erforderlichen Teil des Kaufpreises üblicherweise direkt an die finanzierende Bank des Verkäufers; der verbleibende Betrag geht an den Verkäufer. Die Zahlungswege ergeben sich aus der notariellen Abwicklung. Eine Übernahme bestehender Sicherheiten muss gesondert vereinbart werden.

Häufiges Missverständnis

Eine Grundschuld im Grundbuch bedeutet nicht, dass in dieser Höhe noch Schulden bestehen. Der eingetragene Betrag und der tatsächliche Darlehensstand können weit auseinanderliegen; nicht selten sind längst getilgte Grundschulden noch eingetragen.

Weiterführend (intern)

Löschungsbewilligung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#loeschungsbewilligung
Grundbuch: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#grundbuch

Quellen

§ 1191 BGB – Grundschuld (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1191.html

Hausgeld

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Einfach erklärt

Das Hausgeld ist der monatliche Betrag, den Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlen. Es deckt die laufenden Kosten der Anlage – etwa Heizung, Wasser, Versicherung, Verwaltung, Hausmeister – und enthält in der Regel einen Anteil für die Erhaltungsrücklage. Grundlage ist der beschlossene Wirtschaftsplan.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Interessenten fragen früh nach dem Hausgeld, weil es ihre monatliche Belastung mitbestimmt. Klarheit darüber, welche Positionen enthalten und welche Anteile umlagefähig sind, macht Ihr Angebot nachvollziehbar. Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen sollten bereitliegen.

Häufiges Missverständnis

Hausgeld ist nicht dasselbe wie Nebenkosten einer Mietwohnung. Ein Teil – insbesondere die Rücklage und die Verwaltervergütung – ist bei vermieteten Wohnungen nicht auf Mieter umlagefähig.

Weiterführend (intern)

Erhaltungsrücklage: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#erhaltungsruecklage
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#weg
Eigentumswohnung verkaufen: https://conradiconsult.de/eigentumswohnung-verkaufen

Kaufpreis – tatsächlich vereinbarter Kaufpreis

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Einfach erklärt

Der Kaufpreis ist der Betrag, auf den sich Verkäufer und Käufer geeinigt haben und der im notariellen Kaufvertrag beurkundet wird. Erst dieser Preis ist das Ergebnis des Marktes. Beurkundete Kaufpreise werden an den zuständigen Gutachterausschuss gemeldet und fließen in dessen Auswertungen ein.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Für Ihre Preisstrategie zählt, was tatsächlich gezahlt wird – nicht, was andere verlangen. Auswertungen der Gutachterausschüsse beruhen auf beurkundeten Kaufpreisen und sind deshalb eine belastbarere Grundlage als Portalangebote. In der Praxis gehören außerdem Nebenabreden – etwa zu Inventar, Übergabezeitpunkt oder Mängeln – zum Gesamtbild.

Häufiges Missverständnis

Der Kaufpreis ist nicht identisch mit dem Angebotspreis und auch nicht mit dem Verkehrswert. Alle drei Größen können im Einzelfall auseinanderfallen.

Weiterführend (intern)

Angebotspreis: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#angebotspreis
Verkehrswert / Marktwert: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#verkehrswert
Kosten und Provision: https://conradiconsult.de/kosten

Quellen

§ 195 BauGB – Kaufpreissammlung (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__195.html

Löschungsbewilligung

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Einfach erklärt

Die Löschungsbewilligung ist die Erklärung des Gläubigers – meist der Bank –, dass ein Recht im Grundbuch gelöscht werden darf, typischerweise eine Grundschuld. Sie wird in notariell beglaubigter Form erteilt und beim Grundbuchamt eingereicht.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Soll Ihre Immobilie lastenfrei übergeben werden, braucht der Notar diese Erklärung. Banken stellen sie in der Regel aus, sobald das Darlehen abgelöst ist oder die Ablösung aus dem Kaufpreis gesichert ist. Wer früh mit der Bank spricht, vermeidet Verzögerungen kurz vor dem Notartermin.

Häufiges Missverständnis

Die Löschung passiert nicht automatisch mit der Rückzahlung des Darlehens. Auch nach vollständiger Tilgung bleibt die Grundschuld eingetragen, bis sie auf Antrag gelöscht wird – manchmal über Jahre.

Weiterführend (intern)

Grundschuld: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#grundschuld
Grundbuch: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#grundbuch

Marktpreisermittlung

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Einfach erklärt

Die Marktpreisermittlung ist eine Maklerleistung zur Verkaufsvorbereitung. Auf Basis der Immobilie vor Ort, der Unterlagen und aktueller Marktdaten wird eine realistische Preisspanne für die Vermarktung hergeleitet. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Sie erhalten eine nachvollziehbare Grundlage für den Angebotspreis und für Ihre Verhandlungsposition – ohne ein förmliches Gutachten beauftragen zu müssen. Für Zwecke, bei denen ein Gutachten verlangt wird, etwa gegenüber Gerichten oder Finanzbehörden, ist eine Marktpreisermittlung nicht das richtige Instrument.

Häufiges Missverständnis

Eine kostenfreie Marktpreisermittlung ist kein förmliches Gutachten und hat auch nicht dessen Beweisfunktion. Umgekehrt ist ein Gutachten für einen normalen Verkauf meist nicht erforderlich.

Weiterführend (intern)

Verkehrswertgutachten: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#verkehrswertgutachten
Bewertung: Online-Ersteinschätzung oder vor Ort: https://conradiconsult.de/bewertung
Nur den Wert wissen: https://conradiconsult.de/wert-ermitteln

Nießbrauch

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Einfach erklärt

Der Nießbrauch gibt einer Person das Recht, eine Immobilie umfassend zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen – also selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Miete zu vereinnahmen. Er wird in der Regel im Grundbuch eingetragen und ist nicht übertragbar.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Ein eingetragener Nießbrauch schränkt den Käuferkreis deutlich ein und wirkt sich auf den erzielbaren Preis aus, weil der Erwerber die Immobilie zunächst nicht selbst nutzen kann. Ob und zu welchen Bedingungen der Berechtigte auf sein Recht verzichtet, ist eine der zentralen Fragen vor dem Verkauf – rechtlich und steuerlich gehört das in fachkundige Hände.

Häufiges Missverständnis

Nießbrauch und Wohnungsrecht sind nicht dasselbe. Das Wohnungsrecht erlaubt in der Regel nur das eigene Bewohnen, der Nießbrauch erfasst zusätzlich die Vermietung und die Erträge.

Weiterführend (intern)

Wohnrecht / Wohnungsrecht: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#wohnrecht
Immobilie mit Wohnrecht verkaufen: https://conradiconsult.de/immobilie-mit-wohnrecht-verkaufen

Quellen

§ 1030 BGB – Nießbrauch an Sachen (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1030.html

Sondereigentum

Sprungmarke: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#sondereigentum

Einfach erklärt

Sondereigentum ist der Teil einer Wohnanlage, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört – in der Regel die Wohnung selbst und die ihr zugeordneten Räume. Was genau dazugehört, ergibt sich aus dem Gesetz in Verbindung mit der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Was Sie verkaufen, ist Sondereigentum verbunden mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Für Umbauten, Instandsetzungen und Kostenverteilung ist die Abgrenzung entscheidend – und damit auch für Zusagen, die Sie Interessenten gegenüber machen.

Häufiges Missverständnis

Ein Kellerraum, Stellplatz oder Gartenanteil ist nicht automatisch Sondereigentum. Häufig handelt es sich um Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht – ein rechtlich anderer Fall.

Weiterführend (intern)

Gemeinschaftseigentum: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#gemeinschaftseigentum
Sondernutzungsrecht: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#sondernutzungsrecht
Teilungserklärung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#teilungserklaerung

Quellen

§ 5 WEG – Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__5.html

Sondernutzungsrecht

Sprungmarke: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#sondernutzungsrecht

Einfach erklärt

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem Wohnungseigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und andere davon auszuschließen – typischerweise einen Gartenanteil, Stellplatz oder Kellerraum. Die betreffende Fläche bleibt gemeinschaftliches Eigentum der Wohnungseigentümer; das Sondernutzungsrecht regelt ihre ausschließliche Nutzung.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Für Interessenten macht es einen Unterschied, ob ein Stellplatz mitverkauft wird oder „nur“ zur alleinigen Nutzung überlassen ist. Wie das Recht begründet wurde und ob es im Grundbuch abgesichert ist, sollte vor der Vermarktung belegt sein – sonst entsteht in der Verhandlung Unsicherheit.

Häufiges Missverständnis

Ein Sondernutzungsrecht ist kein Eigentum. Es lässt sich in der Regel nicht getrennt von der Wohnung veräußern, und die Kostentragung für den betreffenden Bereich richtet sich nach den Regelungen der Gemeinschaft.

Weiterführend (intern)

Sondereigentum: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#sondereigentum
Gemeinschaftseigentum: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#gemeinschaftseigentum

Sonderumlage

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Einfach erklärt

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung der Wohnungseigentümer, die beschlossen wird, wenn die laufenden Mittel und die Erhaltungsrücklage für eine Maßnahme nicht ausreichen – etwa bei einer größeren Dach- oder Heizungserneuerung. Sie wird nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Eine beschlossene oder konkret absehbare Sonderumlage sollte vor dem Verkauf offengelegt werden. Zu unterscheiden ist, wer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen muss und wer die Kosten nach dem Kaufvertrag wirtschaftlich trägt. Gegenüber der Gemeinschaft kommt es grundsätzlich auf die Eigentümerstellung bei Fälligkeit an; der Beschlusszeitpunkt allein entscheidet nicht. Verkäufer und Käufer sollten ihre interne Kostenverteilung ausdrücklich im Kaufvertrag regeln. Diese Vereinbarung bindet die Gemeinschaft grundsätzlich nicht.

Häufiges Missverständnis

Eine Sonderumlage mindert nicht zwangsläufig den Wert. Führt sie zu einer nachhaltigen Verbesserung des Gebäudes, kann sie für Käufer sogar ein Argument sein – entscheidend ist, was damit finanziert wird.

Weiterführend (intern)

Erhaltungsrücklage: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#erhaltungsruecklage
Hausgeld: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#hausgeld

Quellen

§ 16 WEG – Nutzungen und Kosten (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html
§ 28 WEG – Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__28.html
BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 – V ZR 257/16 (Volltext, bundesgerichtshof.de): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2016/V_ZR_257-16.pdf?__blob=publicationFile&v=1

Teilungserklärung

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Einfach erklärt

Mit der Teilungserklärung wird ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt. Sie legt fest, welche Räume Sondereigentum sind, wie hoch die Miteigentumsanteile sind und welche Regeln in der Gemeinschaft gelten; oft enthält sie zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung. Zugehörig ist der Aufteilungsplan.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Für den Verkauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente. Käufer und Banken lesen darin nach, was zur Wohnung gehört, wie Kosten verteilt werden, ob Vermietung oder gewerbliche Nutzung eingeschränkt sind und ob eine Veräußerungszustimmung erforderlich ist.

Häufiges Missverständnis

Die Angaben im Exposé ersetzen die Teilungserklärung nicht. Weicht die tatsächliche Nutzung von der Zweckbestimmung ab – etwa ein ausgebauter Hobbyraum, der als Wohnraum genutzt wird –, ist das ein Punkt, der offen angesprochen gehört.

Weiterführend (intern)

Sondereigentum: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#sondereigentum
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#weg
Eigentumswohnung verkaufen: https://conradiconsult.de/eigentumswohnung-verkaufen

Quellen

§ 8 WEG – Teilung durch den Eigentümer (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__8.html

Verkehrswert / Marktwert

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Einfach erklärt

Der Verkehrswert – gleichbedeutend mit Marktwert – ist im Baugesetzbuch definiert. Er bezeichnet den Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie zu erzielen wäre, ohne Berücksichtigung ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Der Verkehrswert ist eine gedachte Größe zu einem Stichtag, kein garantierter Erlös. Er ist eine gute Orientierung für die Preisfindung; der tatsächlich erzielte Kaufpreis hängt zusätzlich von Vermarktung, Nachfrage im Moment des Verkaufs und der Verhandlung ab.

Häufiges Missverständnis

Verkehrswert und Kaufpreis sind nicht dasselbe. Ein Verkauf über oder unter dem Verkehrswert ist möglich – etwa bei besonderem Interesse eines Käufers oder bei Zeitdruck auf Verkäuferseite.

Weiterführend (intern)

Verkehrswertgutachten: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#verkehrswertgutachten
Marktpreisermittlung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#marktpreisermittlung
Kaufpreis: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#kaufpreis

Quellen

§ 194 BauGB – Verkehrswert (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2021/

Verkehrswertgutachten

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Einfach erklärt

Ein Verkehrswertgutachten ist eine schriftliche, methodisch begründete Ermittlung des Verkehrswerts nach § 194 BauGB. Es dokumentiert Grundlagen, Bewertungsverfahren und Ableitung des Ergebnisses zu einem Stichtag und wird von einem entsprechend qualifizierten Sachverständigen erstellt.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Ein Gutachten ist dort sinnvoll, wo ein belastbarer, dokumentierter Wert gegenüber Dritten benötigt wird – etwa in Erbauseinandersetzungen, bei Trennung oder gegenüber Behörden. Für die reine Verkaufsvorbereitung genügt in vielen Fällen die Marktpreisermittlung als Maklerleistung.

Häufiges Missverständnis

Ein Gutachten ist keine Verkaufsgarantie und auch kein Mindestpreis. Es beschreibt einen Wert zum Stichtag – der am Markt erzielte Preis kann davon abweichen.

Weiterführend (intern)

Marktpreisermittlung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#marktpreisermittlung
Verkehrswert / Marktwert: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#verkehrswert
Geerbte Immobilie verkaufen: https://conradiconsult.de/immobilie-erben-verkaufen

Quellen

§ 194 BauGB – Verkehrswert (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html

Wohnfläche

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Einfach erklärt

Die Wohnfläche umfasst die anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zur Wohnung gehören. Welche Flächen wie angerechnet werden – etwa Dachschrägen, Balkone oder Terrassen – hängt von der zugrunde gelegten Berechnungsgrundlage ab. Im Wohnungsbau wird häufig die Wohnflächenverordnung herangezogen.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Die Wohnfläche ist eine der meistgenannten Zahlen im Verkaufsprozess und wirkt direkt auf die Preiswahrnehmung. Wichtig ist, woher die Angabe stammt und nach welcher Grundlage sie ermittelt wurde – und dies im Exposé transparent zu benennen, statt eine ungeprüfte Zahl aus alten Unterlagen zu übernehmen.

Häufiges Missverständnis

Wohnfläche ist nicht Nutzfläche und auch nicht Grundfläche. Keller, Heizraum oder Garage zählen im Regelfall nicht zur Wohnfläche; Balkone werden je nach Grundlage nur anteilig angerechnet.

Weiterführend (intern)

Wohnflächenberechnung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#wohnflaechenberechnung
Angebotspreis: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#angebotspreis

Quellen

Wohnflächenverordnung (WoFlV): https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/

Wohnflächenberechnung

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Einfach erklärt

Eine Wohnflächenberechnung dokumentiert nachvollziehbar, welche Flächen einer Wohnung nach der jeweils maßgeblichen Berechnungsgrundlage angerechnet werden. Häufig wird dafür die Wohnflächenverordnung verwendet. Die DIN 277 dient dagegen der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken. Eine danach ausgewiesene Nutzungs- oder Netto-Raumfläche darf nicht ohne Weiteres als Wohnfläche übernommen werden.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Weicht die tatsächliche Fläche von der im Exposé genannten ab, kann daraus Streit entstehen. Für den Verkauf empfiehlt sich deshalb, die Quelle der Angabe zu benennen und bei Zweifeln eine aktuelle Berechnung erstellen zu lassen – besonders bei Dachgeschossen, Anbauten oder umgebauten Flächen.

Häufiges Missverständnis

Es gibt keine für alle Fälle verbindliche Berechnungsmethode. Welche Grundlage gilt, hängt vom Zusammenhang und von der jeweiligen Vereinbarung ab; eine ältere Berechnung muss nicht falsch sein, nur weil sie nach einem anderen Regelwerk erstellt wurde.

Beispiel

Fiktives Beispiel: In älteren Verkaufsunterlagen wird eine Dachgeschosswohnung mit 100 Quadratmetern angegeben. Eine Prüfung zeigt, dass die Zahl aus einer Grundflächenaufstellung stammt. Wegen der Dachschrägen ergibt sich nach der Wohnflächenverordnung eine geringere anrechenbare Wohnfläche. Deshalb müssen Flächenart und Berechnungsgrundlage vor der Vermarktung geklärt werden.

Weiterführend (intern)

Wohnfläche: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#wohnflaeche
Häufige Fragen: https://conradiconsult.de/faq

Quellen

Wohnflächenverordnung (WoFlV): https://www.gesetze-im-internet.de/woflv/

Wohnrecht / Wohnungsrecht

Sprungmarke: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#wohnrecht

Einfach erklärt

Das Wohnungsrecht ist das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Es wird üblicherweise als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, ist an die berechtigte Person gebunden und nicht übertragbar.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Ein eingetragenes Wohnungsrecht bleibt beim Verkauf grundsätzlich bestehen und mindert den erzielbaren Preis, weil der Käufer die Immobilie nicht frei nutzen kann. Vor der Vermarktung sollte geklärt werden, ob der Berechtigte einer Löschung zustimmt und unter welchen Bedingungen – das verändert den Käuferkreis erheblich.

Häufiges Missverständnis

Wohnungsrecht und Nießbrauch werden oft verwechselt. Das Wohnungsrecht erlaubt in der Regel nur das eigene Bewohnen, nicht die Vermietung; wie weit es genau reicht, ergibt sich aus der Eintragung und der zugrunde liegenden Vereinbarung.

Weiterführend (intern)

Nießbrauch: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#niessbrauch
Immobilie mit Wohnrecht verkaufen: https://conradiconsult.de/immobilie-mit-wohnrecht-verkaufen

Quellen

§ 1093 BGB – Wohnungsrecht (Gesetze im Internet): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html

Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Sprungmarke: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#weg

Einfach erklärt

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Sie ist rechtsfähig und nimmt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wahr. Die Eigentümer entscheiden insbesondere durch Beschlüsse; die laufenden Verwaltungsaufgaben übernimmt in der Regel ein Verwalter.

Was bedeutet das für Ihren Verkauf?

Käufer treten mit dem Erwerb in diese Gemeinschaft ein. Deshalb prüfen sie Protokolle der letzten Versammlungen, die Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan und Abrechnungen. Liegen diese Unterlagen vollständig vor, verläuft die Prüfung durch Käufer und Bank deutlich zügiger.

Häufiges Missverständnis

Als Verkäufer können Sie nicht allein über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheiden oder sie Käufern zusagen. Dafür braucht es einen Beschluss der Gemeinschaft.

Weiterführend (intern)

Gemeinschaftseigentum: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#gemeinschaftseigentum
Teilungserklärung: https://conradiconsult.de/immobilienlexikon#teilungserklaerung
Eigentumswohnung verkaufen: https://conradiconsult.de/eigentumswohnung-verkaufen

Quellen

Wohnungseigentumsgesetz (WEG): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/

Hinweis

Die Erläuterungen dienen der allgemeinen Orientierung. Welche Auswirkungen sich für Ihre Immobilie ergeben, hängt von den jeweiligen Unterlagen und Vereinbarungen ab. Eine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung ersetzen sie nicht.