Ablauf und Leistungen beim Immobilienverkauf
Ein Immobilienverkauf besteht aus vielen einzelnen Entscheidungen und Aufgaben. Wichtig ist nicht nur, was wann geschieht, sondern auch, dass Bewertung, Vorbereitung, Vermarktung, Interessentenbetreuung und Abschluss sinnvoll ineinandergreifen.
Auf dieser Seite erfahren Sie, wie ein Immobilienverkauf mit CONRADI CONSULT abläuft und welche Aufgaben ich dabei für Sie übernehme.
Jeder Immobilienverkauf ist unterschiedlich. Der konkrete Ablauf und die erforderlichen Leistungen werden deshalb auf die Immobilie, Ihre persönliche Situation und den gewünschten Zeitrahmen abgestimmt.
Die acht Phasen im Überblick
- 1. Erstgespräch und Ziele klären
- 2. Unterlagen und Ausgangslage prüfen
- 3. Immobilie bewerten und Preisstrategie festlegen
- 4. Vermarktung vorbereiten
- 5. Interessenten und Besichtigungen betreuen
- 6. Angebote prüfen und verhandeln
- 7. Kaufvertrag und Notartermin vorbereiten
- 8. Übergabe und Abschluss
Die acht Phasen im Einzelnen
1. Erstgespräch und Ziele klären
Am Anfang steht nicht die Vermarktung, sondern das Gespräch. Zunächst geht es darum, Ihre Immobilie, Ihre persönliche Situation und Ihre Vorstellungen kennenzulernen. Dabei besprechen wir unter anderem, warum verkauft werden soll, welchen zeitlichen Rahmen Sie sich vorstellen und ob Besonderheiten berücksichtigt werden müssen – beispielsweise eine noch bewohnte Immobilie, ein geplanter Umzug oder ein Verkauf ohne unnötige Öffentlichkeit. Anschließend lässt sich beurteilen, welcher weitere Weg für Ihre Immobilie sinnvoll ist.
2. Unterlagen und Ausgangslage prüfen
Für einen gut vorbereiteten Verkauf werden die vorhandenen Objektunterlagen gesichtet und auf Vollständigkeit geprüft. Dazu können beispielsweise Grundbuchunterlagen, Grundrisse, Wohnflächenangaben, Energieausweis und weitere objektspezifische Dokumente gehören. Fehlen wichtige Unterlagen, wird geklärt, welche davon für den Verkauf benötigt werden und wie sie beschafft werden können. Gleichzeitig verschaffe ich mir vor Ort ein genaues Bild von der Immobilie, ihrer Lage, ihrem Zustand und ihren Besonderheiten.
3. Immobilie bewerten und Preisstrategie festlegen
Auf Grundlage der Immobilie, ihrer Eigenschaften und des aktuellen Marktumfeldes wird eine nachvollziehbare Einschätzung des erzielbaren Marktpreises erarbeitet. Daraus entsteht die Preisstrategie für den Verkaufsstart. Dabei geht es nicht darum, einen möglichst hohen Wunschpreis anzusetzen, sondern einen Preis zu wählen, der zur Immobilie und zur jeweiligen Marktsituation passt. Die ausführlichen Informationen zur Immobilienbewertung bleiben bewusst auf der dafür vorgesehenen Seite.
4. Vermarktung vorbereiten
Bevor die Immobilie veröffentlicht wird, wird die Vermarktung vorbereitet. Dazu gehören die Aufbereitung der Informationen zur Immobilie, eine ansprechende Präsentation und die Entscheidung, wie und über welche Wege die Immobilie angeboten werden soll. Ziel ist ein stimmiger Marktauftritt, bei dem Interessenten von Beginn an die wesentlichen Informationen erhalten und die Immobilie realistisch einschätzen können. Erst wenn diese Vorbereitungen abgeschlossen sind, beginnt die eigentliche Vermarktung.
5. Interessenten und Besichtigungen betreuen
Nach dem Vermarktungsstart werden Anfragen bearbeitet und Interessenten eingeordnet. Nicht jede Anfrage führt automatisch zu einer Besichtigung. Besichtigungen werden vorbereitet, koordiniert und begleitet. Dabei geht es nicht nur darum, die Immobilie zu zeigen, sondern auch darum, ernsthafte Kaufinteressenten zu erkennen und offene Fragen zu klären. Sie erhalten Rückmeldungen zum Verlauf und zur Resonanz auf die Immobilie, damit wir die weitere Vorgehensweise gemeinsam beurteilen können.
6. Angebote prüfen und verhandeln
Liegen konkrete Kaufabsichten oder Angebote vor, werden diese mit Ihnen besprochen. Dabei spielt nicht nur die Höhe eines Angebotes eine Rolle. Ebenso wichtig sind beispielsweise die Finanzierung des Käufers, die gewünschte Abwicklung und die Verlässlichkeit des gesamten Angebotes. Kaufpreisverhandlungen führe ich in Abstimmung mit Ihnen. Die Entscheidung, welches Angebot angenommen wird, treffen selbstverständlich Sie.
7. Kaufvertrag und Notartermin vorbereiten
Ist ein Käufer ausgewählt und sind die wesentlichen Punkte geklärt, werden die für den Kaufvertrag erforderlichen Informationen zusammengestellt und an das Notariat übermittelt. Der Notar erstellt anschließend den Kaufvertragsentwurf. Verkäufer und Käufer erhalten Gelegenheit, diesen vor der Beurkundung zu prüfen und offene Punkte zu klären. Ich begleite die Abstimmung rund um den Verkaufsprozess und den Notartermin. Eine Rechts- oder Steuerberatung ist damit nicht verbunden.
8. Übergabe und Abschluss
Auch nach der Beurkundung ist der Verkauf noch nicht vollständig abgeschlossen. Zunächst müssen die im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt werden. Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt zum vereinbarten Zeitpunkt die Übergabe der Immobilie. Dabei werden beispielsweise Schlüssel übergeben, Zählerstände dokumentiert und ein Übergabeprotokoll erstellt. Damit endet der eigentliche Verkaufsprozess – und bis dahin bleibe ich Ihr Ansprechpartner.
Was ich für Sie übernehme
Der Ablauf beschreibt, welche Schritte beim Verkauf nacheinander anstehen. Die Leistungen zeigen, welche Aufgaben ich Ihnen dabei konkret abnehme.
Bewertung und Preispositionierung
Eine fundierte Einschätzung der Immobilie bildet die Grundlage für eine nachvollziehbare Positionierung am Markt.
- Einordnung der Immobilie und ihres Marktumfeldes
- Berücksichtigung wesentlicher Objektmerkmale
- Entwicklung einer nachvollziehbaren Preispositionierung
- Besprechung der Preisstrategie mit Ihnen
Für Sie bedeutet das: Sie starten nicht mit einer bloßen Preisvorstellung, sondern mit einer fachlich begründeten Strategie.
Verkaufsunterlagen und Objektaufbereitung
Ein gut vorbereiteter Verkauf benötigt nachvollziehbare und möglichst vollständige Objektinformationen.
- Sichtung vorhandener Verkaufsunterlagen
- Prüfung, welche Dokumente noch benötigt werden
- Unterstützung bei der Beschaffung fehlender Unterlagen
- Einbindung des erforderlichen Energieausweises
- Prüfung vorhandener Wohnflächenangaben und Grundrisse auf Plausibilität
- Aufbereitung bzw. Organisation geeigneter Objektinformationen und Grundrisse
Für Sie bedeutet das: Fehlende Unterlagen und offene Punkte werden möglichst früh erkannt, statt den Verkauf später unnötig zu verzögern.
Professionelle Präsentation
Eine Immobilie sollte professionell präsentiert werden, ohne ihre Eigenschaften künstlich zu überhöhen.
- professionelle Immobilienfotografie
- aussagekräftige Objekttexte
- Exposé
- aufbereitete Grundrisse
- Drohnenaufnahmen, wenn sie für das Objekt sinnvoll sind
- Immobilienvideo, wenn es zur Vermarktung passt
Für Sie bedeutet das: Interessenten erhalten einen hochwertigen und zugleich realistischen ersten Eindruck Ihrer Immobilie.
Vermarktung und Reichweite
Nicht jeder passende Käufer sucht auf demselben Weg. Deshalb kann die Vermarktung mehrere Zugänge miteinander verbinden.
- geeignete reichweitenstarke Immobilienportale
- vorgemerkte Interessenten und Suchprofile
- persönliche und regionale Kontakte
- direkte Käuferansprache, wenn sinnvoll
- Zusammenarbeit mit ausgewählten Maklerkollegen
- diskretere Vermarktungswege, wenn die Situation dies erfordert
Manchmal kennt ein Kollege bereits den passenden Käufer: Nicht jeder Kaufinteressent sucht ausschließlich über öffentliche Immobilienportale. Manche Käufer sind bereits bei Maklern mit einem konkreten Suchprofil vorgemerkt. Wenn eine Zusammenarbeit im konkreten Fall sinnvoll ist, kann deshalb auch der Austausch mit einem Maklerkollegen ein zusätzlicher Weg sein, einen passenden Interessenten zu erreichen. Entscheidend ist für mich nicht, aus welchem Kanal der Käufer kommt, sondern ob daraus für den Eigentümer ein sinnvoller und verlässlicher Verkaufsweg entsteht.
Für Sie bedeutet das: Die Käufersuche wird nicht auf einen einzigen Vermarktungsweg beschränkt.
Interessentenmanagement und Verhandlung
Viele Anfragen bedeuten nicht automatisch viele geeignete Käufer.
- Bearbeitung und Einordnung von Anfragen
- Klärung wesentlicher Fragen vor einer Besichtigung
- Koordination und Begleitung von Besichtigungsterminen
- Rückmeldungen an Sie über Resonanz und Entwicklungen
- Einordnung konkreter Kaufangebote
- Berücksichtigung vorgelegter Finanzierungsnachweise im Verkaufsprozess
- Kaufpreisverhandlungen in Abstimmung mit Ihnen
Für Sie bedeutet das: Sie müssen nicht selbst zahlreiche Anfragen, Termine und Verhandlungen koordinieren und behalten trotzdem die Entscheidungshoheit.
Koordination bis zum Abschluss
Auch wenn Käufer und Verkäufer sich geeinigt haben, müssen bis zum Abschluss noch verschiedene Schritte koordiniert werden.
- Zusammenstellung der für das Notariat benötigten Informationen
- organisatorische Abstimmung rund um den Kaufvertragsentwurf
- Begleitung bis zum Notartermin
- weitere Abstimmung nach der Beurkundung
- Vorbereitung der Immobilienübergabe
- Dokumentation von Schlüsseln und Zählerständen im Rahmen der Übergabe
Für Sie bedeutet das: Auch in der Abschlussphase bleibt der Verkauf strukturiert begleitet. Eine Rechts- oder Steuerberatung ist nicht Bestandteil der Maklerleistung.
Häufige Fragen zum Ablauf eines Immobilienverkaufs
Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?
Das lässt sich nicht pauschal festlegen. Lage, Immobilientyp, Preisgestaltung, Nachfrage und die persönliche Situation des Eigentümers können den zeitlichen Ablauf beeinflussen. Im Erstgespräch lässt sich meist bereits einschätzen, welche Schritte notwendig sind und welcher Zeitrahmen realistisch sein könnte.
Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?
Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Zu den typischen Unterlagen gehören beispielsweise Grundbuchinformationen, Grundrisse, Wohnflächenangaben und ein Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu. Zu Beginn des Verkaufs wird geprüft, was bereits vorhanden ist und was noch benötigt wird.
Wann wird der Angebotspreis festgelegt?
Die Preisstrategie wird nach der Besichtigung der Immobilie, der Prüfung der wesentlichen Unterlagen und der Einschätzung des aktuellen Marktumfeldes festgelegt. Die Empfehlung bespreche ich mit Ihnen, bevor die Vermarktung beginnt.
Wie laufen Besichtigungen ab?
Besichtigungen werden mit geeigneten Interessenten vereinbart und vorbereitet. Ich begleite die Termine, beantworte Fragen zur Immobilie und gebe Ihnen anschließend Rückmeldung über die Resonanz und den weiteren Verlauf.
Wann kommt der Notar ins Spiel?
Sobald Käufer und Verkäufer sich über die wesentlichen Punkte des Verkaufs geeinigt haben und die Voraussetzungen für den Kauf geklärt sind, werden die erforderlichen Informationen an das Notariat übermittelt. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf und führt später die Beurkundung durch.
Wann wird die Immobilie übergeben?
Die Übergabe richtet sich nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag und erfolgt in der Regel erst nach Kaufpreiszahlung. Der konkrete Zeitpunkt wird im Kaufvertrag festgelegt.
Warum beschaffen Sie einen aktuellen amtlichen Lageplan bereits zu Beginn des Verkaufs?
Ein aktueller amtlicher Lageplan gehört bei vielen Immobilienfinanzierungen zu den benötigten Objektunterlagen. Welche Aktualität eine Bank im konkreten Fall verlangt, kann unterschiedlich sein. Deshalb beschaffe ich den amtlichen Lageplan bereits im Rahmen der Verkaufsvorbereitung. Wenn später ein Käufer seine Finanzierung einreicht, liegt damit eine wichtige Objektunterlage bereits vor. Die Beschaffung ist im Rahmen meines Verkaufsauftrags für Sie ohne zusätzliche Kosten enthalten.
Wie könnte der Verkauf Ihrer Immobilie konkret aussehen?
Jede Immobilie und jede Verkaufssituation ist anders. In einem persönlichen Gespräch können wir klären, welche Schritte bei Ihnen sinnvoll sind und welche Leistungen dafür tatsächlich benötigt werden.
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