> Vermietete Wohnung oder Haus verkaufen: Kauf bricht nicht Miete, Vorkaufsrecht, Umgang mit Mietern, Unterlagen, Preisbildung und Steuern. # Eine vermietete Immobilie verkaufen Eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus lässt sich grundsätzlich auch mit bestehendem Mietverhältnis verkaufen. Der Verkauf funktioniert dabei etwas anders als bei einer leerstehenden Immobilie: Kapitalanleger schauen nicht nur auf Lage, Zustand und Ausstattung, sondern wollen wissen, welche Miete erzielt wird, welche laufenden Kosten entstehen, wie das Mietverhältnis gestaltet ist und welche Perspektive die Immobilie langfristig bietet. ## Auf einen Blick - Typischer Zeitrahmen: Meist 3 bis 5 Monate - Zuerst gebraucht: Mietvertrag, aktuelle Mietaufstellung, Nebenkostenabrechnung und Angaben zur Kaution - Nächster Schritt: Unterlagen prüfen und anschließend die Vermarktung mit Rücksicht auf die Mieter planen. ## Kauf bricht nicht Miete Ein Verkauf beendet ein bestehendes Mietverhältnis nicht. Mit dem Eigentumsübergang tritt die Käuferseite grundsätzlich in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag ein; vereinbarte Miete, Kündigungsfristen und sonstige Regelungen gelten weiter. Auch die hinterlegte Mietsicherheit muss sauber dokumentiert und im Rahmen der Eigentumsübertragung berücksichtigt werden. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht nicht bei jedem Verkauf einer vermieteten Wohnung; es kann insbesondere dann entstehen, wenn nach Beginn des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll und anschließend an einen Dritten verkauft wird. ## Der richtige Umgang mit den Mietern Wann und wie die Mieter informiert werden, wird vorab abgestimmt. Auf Wunsch stelle ich mich persönlich vor und erkläre, wie die Vermarktung ablaufen soll. Wenn es sinnvoll ist, kann die Immobilie zunächst diskret vorgemerkten Interessenten angeboten werden, bevor sie öffentlich in den Immobilienportalen erscheint. - Besichtigungen werden rechtzeitig angekündigt und möglichst gebündelt. - Innenaufnahmen verwenden wir nur in Abstimmung mit den Bewohnern. - Persönliche Gegenstände und die Privatsphäre der Mieter werden respektiert. ## Welche Unterlagen Kapitalanleger sehen wollen - aktueller Mietvertrag einschließlich Nachträgen - Höhe der Nettokaltmiete und Vorauszahlungen - Datum und Höhe der letzten Mietanpassung - aktuelle Mietaufstellung - Nebenkostenabrechnungen - Angaben und Nachweise zur Mietkaution - bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen - Angaben zur Instandhaltungsrücklage - Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Energieausweis Fehlende Grundrisse oder Wohnflächenberechnungen werden im Rahmen einer Zusammenarbeit erstellt beziehungsweise aufbereitet. Fehlt ein Energieausweis oder müssen Unterlagen bei Verwaltung, Behörden oder Archiven beschafft werden, übernehme ich das ebenfalls. ## Wie bildet sich der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie? Lage, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung bleiben wichtig; hinzu kommt die wirtschaftliche Betrachtung. Kapitalanleger beschäftigen sich mit der aktuellen Jahresnettokaltmiete, dem Verhältnis von Miete und Kaufpreis, der Höhe des Hausgeldes und der nicht umlagefähigen Kosten, der bisherigen Mietentwicklung, der langfristigen Vermietbarkeit, möglichen Modernisierungen und der Einordnung der Miete zum örtlichen Mietniveau. Eine langfristig bestehende niedrige Miete kann den erzielbaren Kaufpreis beeinflussen; eine hohe Miete bedeutet umgekehrt nicht automatisch einen höheren Immobilienwert. ## Sollte ich vor dem Verkauf noch die Miete erhöhen? Nicht automatisch. Eine rechtlich mögliche Mietanpassung kann für einen Kapitalanleger interessant sein; eine kurzfristige Erhöhung unmittelbar vor dem Verkauf kann aber ebenso Fragen auslösen und muss mietrechtlich zulässig sein. Entscheidend sind Höhe der aktuellen Miete, Zeitpunkt der letzten Anpassung, Regelungen des Mietvertrags und das Verhältnis zum örtlichen Mietniveau. ## Sollte ich versuchen, die Immobilie leer zu verkaufen? Ein bestehendes Mietverhältnis lässt sich nicht einfach beenden, nur weil die Immobilie leer möglicherweise besser verkäuflich wäre. Für eine Kündigung durch den Vermieter gelten gesetzliche Voraussetzungen; ein tatsächlich bestehender Eigenbedarf kann ein zulässiger Grund sein, der bloße Wunsch nach einem leeren Verkauf grundsätzlich nicht. Deshalb wird eine vermietete Immobilie zunächst so vermarktet, wie sie besteht: als Kapitalanlage mit bestehendem Mietverhältnis. ## Was ist mit der Spekulationssteuer? Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung grundsätzlich steuerliche Folgen haben. Das Gesetz kennt allerdings Ausnahmen, insbesondere bei einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken; bei geerbten oder geschenkten Immobilien können die Anschaffungszeitpunkte des Rechtsvorgängers eine Rolle spielen. Die steuerliche Beurteilung gehört in die Hände eines Steuerberaters. ## So läuft der Verkauf ab - 1. Ziele und Ausgangslage klären: Immobilie, bestehendes Mietverhältnis und zeitliche Vorstellungen; das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich. - 2. Unterlagen und Mietverhältnis prüfen: Objektunterlagen und Mietdaten sichten, Fehlendes vor Beginn der Vermarktung beschaffen. - 3. Marktpreis und Verkaufsstrategie festlegen: Angebotspreis, Vermarktungsweg und Zeitplan – unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Mietverhältnisses. - 4. Mieter einbeziehen und Immobilie präsentieren: Besichtigungen gebündelt und angekündigt, Interessenten erhalten vorab Objekt- und Mietdaten. - 5. Angebote prüfen und verhandeln: Ernsthaftigkeit und Finanzierung der Kapitalanleger prüfen, Kaufpreisverhandlungen in Abstimmung mit den Eigentümern. - 6. Kaufvertrag und Übergabe begleiten: Abstimmung des Kaufvertragsentwurfs, notarielle Beurkundung und geordnete Übergabe. ## Häufige Fragen zur vermieteten Immobilie ### Kann ich eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus überhaupt verkaufen? Ja. Eine Immobilie kann grundsätzlich auch während eines bestehenden Mietverhältnisses verkauft werden. Der Käufer übernimmt mit dem Eigentum grundsätzlich die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Für den Mieter endet der Mietvertrag durch den Verkauf nicht. ### Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen? Nein. Für den Verkauf der Immobilie selbst benötigen Sie grundsätzlich keine Zustimmung des Mieters. Das bestehende Mietverhältnis und die Rechte des Mieters bleiben jedoch zu beachten. Das betrifft insbesondere den Zugang zur Wohnung, Besichtigungen, Fotografien und gegebenenfalls ein gesetzliches Vorkaufsrecht. ### Hat mein Mieter automatisch ein Vorkaufsrecht? Nein. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht insbesondere dann, wenn vermietete Wohnräume nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurden oder werden sollen und anschließend an einen Dritten verkauft werden. Ob diese Voraussetzungen bei Ihrer Immobilie vorliegen, sollte vor der Vermarktung geprüft werden. ### Was passiert beim Verkauf mit der Mietkaution? Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer grundsätzlich auch in die Rechte und Pflichten aus der geleisteten Mietsicherheit ein. Deshalb sollte genau dokumentiert werden, in welcher Höhe eine Kaution besteht, wie sie angelegt wurde und welche Beträge beziehungsweise Unterlagen im Rahmen des Verkaufs zu übertragen sind. Die konkrete Abwicklung stimmen wir rechtzeitig mit Käufer, Verkäufer und gegebenenfalls der Hausverwaltung oder Bank ab. ### Darf ich Interessenten die vermietete Wohnung zeigen? Grundsätzlich können Besichtigungen im Zusammenhang mit einem geplanten Verkauf möglich sein. Die Interessen und die Privatsphäre der Mieter müssen dabei jedoch berücksichtigt werden. Deshalb kündige ich Termine rechtzeitig an und bündele Besichtigungen möglichst, damit die Belastung für die Bewohner gering bleibt. ### Darf ich Fotos aus der Wohnung veröffentlichen? Innenaufnahmen einer bewohnten Wohnung können die Privatsphäre der Mieter berühren. Deshalb verwende ich solche Bilder nicht einfach ungefragt. Wenn Innenaufnahmen nicht gewünscht sind, kann eine Vermarktung je nach Immobilie auch mit Grundrissen, Außenaufnahmen, Detailaufnahmen und einer guten Beschreibung funktionieren. ### Ist eine vermietete Immobilie weniger wert als eine freie Immobilie? Das kann sein, muss aber nicht so sein. Eine freie Wohnung spricht häufig auch Eigennutzer an. Eine vermietete Wohnung richtet sich dagegen überwiegend an Kapitalanleger, die stärker auf Miete, Rendite und langfristige Wirtschaftlichkeit achten. Wie stark sich ein bestehendes Mietverhältnis auf den erzielbaren Preis auswirkt, hängt deshalb unter anderem von Lage, Miethöhe, Vertragsgestaltung und Nachfrage ab. ### Sollte ich vor dem Verkauf die Miete erhöhen? Nicht pauschal. Zunächst sollte geprüft werden, wie hoch die derzeitige Miete ist, wann sie zuletzt angepasst wurde und welche mietrechtlichen Möglichkeiten überhaupt bestehen. Erst danach lässt sich beurteilen, ob eine Veränderung vor dem Verkauf sinnvoll ist. ### Kann ich meinem Mieter wegen des geplanten Verkaufs kündigen? Der geplante Verkauf allein ist grundsätzlich kein Kündigungsgrund. Eine Kündigung durch den Vermieter setzt ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse voraus. Tatsächlich bestehender Eigenbedarf kann beispielsweise ein solcher Grund sein. Eine Kündigung lediglich mit dem Ziel, eine Immobilie anschließend leer und möglicherweise teurer verkaufen zu können, sollte deshalb nicht Grundlage der Verkaufsstrategie sein. ### Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Spekulationssteuer zahlen? Nicht zwangsläufig. Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Es bestehen jedoch gesetzliche Ausnahmen, insbesondere bei bestimmten Zeiträumen eigener Wohnnutzung. Bei Erbschaften und Schenkungen können zusätzliche Besonderheiten gelten. Die steuerliche Beurteilung sollte deshalb individuell durch einen Steuerberater erfolgen. ### Muss der Käufer den bestehenden Mietvertrag unverändert übernehmen? Grundsätzlich tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Verkauf allein berechtigt den Käufer nicht dazu, den Mietvertrag einfach neu zu gestalten oder die Miete frei festzusetzen. Für spätere Änderungen gelten dieselben mietrechtlichen Voraussetzungen wie auch bei anderen bestehenden Mietverhältnissen. ### Kann eine vermietete Immobilie auch diskret verkauft werden? Ja. Gerade bei vermieteten Immobilien kann es sinnvoll sein, zunächst ausgewählte vorgemerkte Kapitalanleger anzusprechen. Damit lässt sich testen, welche Nachfrage besteht, ohne die Immobilie sofort breit in den Immobilienportalen zu veröffentlichen. Welcher Vermarktungsweg sinnvoll ist, hängt von Immobilie, Mietverhältnis und gewünschtem Zeitrahmen ab. CONRADI CONSULT Real Estate · Stefan Conradi · Bütersworthstraße 13, 30161 Hannover · Telefon 0511 39064970 · Mobil 0177 3608650 · E-Mail info@conradiconsult.de Reaktionszeit: in der Regel innerhalb eines Werktags. --- Kanonische Seite: https://conradiconsult.de/vermietete-immobilie-verkaufen Anbieter: CONRADI CONSULT · Stefan Conradi · Bütersworthstraße 13, 30161 Hannover · Telefon 0511 39064970 · E-Mail info@conradiconsult.de